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L'articolo 1129 del Codice civile, in tema di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore condominiale, e gli articoli 1713 e 1176 del Codice civile, in materia di mandato, applicabili al rapporto fra amministratore e condòmini, non stabiliscono un termine entro il quale l'amministratore cessato dall’incarico debba provvedere alla consegna della documentazione e al rendiconto. Si ritiene, peraltro, che l’espressione «alla cessazione dell'incarico», inserita nell’articolo 1129 del Codice civile, sia da intendere nel senso che, immediatamente dopo l'avvenuta conoscenza della cessazione del suo incarico, l'amministratore deve attivarsi per tali adempimenti. La Cassazione (n. 18185/2021) precisa, inoltre, che a nulla rileva che non vi sia stata la nomina di un amministratore in sostituzione; l'obbligo di restituire la documentazione, infatti, trova la sua ragione nell’avvenuta estinzione del mandato collettivo intercorrente tra l'amministratore uscente e i condòmini. Anche la giurisprudenza di merito ha stabilito che «la mancata nomina del nuovo amministratore, evenienza che prospetta il ricorrente come avvenuta nel complesso… dopo la cessazione del suo incarico…, non legittima, tuttavia, un esonero con riguardo alla documentazione né un esonero dal rendiconto dell’amministratore uscente, intercorrendo il rapporto di amministrazione pur sempre con i singoli condòmini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato» (Tribunale di Grosseto, 30 novembre 2018, n. 1001; conforme, Tribunale di Ferrara, sezione I, 30 dicembre 2021, n. 855).

Posto auto in cortile, la data di costruzione influisce sulla vendita PARCHEGGI. Nessun limite sul trasferimento se lo spazio risale a prima del 1989 o dopo il 16 dicembre 2005. Altrimenti la cessione è vincolata. Quella della cessione del posto auto condominiale costituisce una questione dibattuta e per certi versi anche controversa, come dimostrano i numerosi interventi del legislatore e della giurisprudenza nel corso degli anni. La legge che ha introdotto la questione dell’edificazione dei posti auto è la numero 756 del 6 agosto 1967, meglio conosciuta come “Legge ponte”, che ha inserito nella legge urbanistica (1150/42) l’articolo 41 sexies, il quale prevedeva l’obbligo di dotare i nuovi edifici di posti auto in misura non inferiore a un metro quadrato per dieci metri cubi di costruzione, come condizione necessaria per l’ottenimento della concessione edilizia. I parcheggi realizzati devono ritenersi legati da un vincolo di pertinenzialità all’unità immobiliare. Il vincolo costituisce un vero e proprio “diritto reale d’uso” a favore di tutti i comproprietari, salvo che per i parcheggi realizzati oltre lo standard. La cosiddetta legge Tognoli (n. 122 del 24 marzo 1989) ha modificato la normativa, aggiungendo il concetto di inalienabilità del posto auto pertinenziale – ovvero l’impossibilità di vendere lo stesso in modo autonomo rispetto all’unità immobiliare – ed esteso la pertinenzialità anche ai parcheggi costruiti dopo l’edificazione dell’immobile. In particolare, l’articolo 9, comma 5, dispone che i parcheggi «non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale» e che «i relativi atti di cessione sono nulli». Si arriva così al 2005 e alla legge 246 – la cosiddetta legge Semplificazione, entrata in vigore il 16 dicembre 2005 – che segna un primo cambio di indirizzo introducendo un secondo comma all’articolo 41 sexies, secondo cui «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse», ma tale normativa non ha efficacia retroattiva e comunque si pone il problema di valutare i vincoli pertinenziali contenuti nei titoli e nelle convenzioni di data anteriore. Tre anni dopo, la storica sentenza della Cassazione 21003 del 1° agosto 2008, ha chiarito come sia possibile trasferire la proprietà dei parcheggi pertinenziali in modo separato rispetto all’immobile di riferimento, ma soltanto per quelli realizzati dopo il 2005, cioè dopo l’entrata in vigore della normativa. Il decreto “Sviluppo” n. 5 del 9 febbraio 2012 ha infine disposto che i parcheggi gravati nel passato da vincolo di pertinenzialità possono essere venduti separatamente dall’appartamento, a condizione che siano destinati a pertinenza di un altro immobile ubicato nello stesso Comune. E quindi, ad esempio, chi è proprietario di un posto auto in un cortile di Roma, è libero di venderlo soltanto a una persona che risieda in un edificio della Capitale. In conclusione, chi possieda un parcheggio costruito prima del 1989 è libero di trasferirlo senza alcun vincolo d’inalienabilità, mentre se il posto auto fosse stato realizzato insieme all’edificio dopo il 1989, ma prima del 16 dicembre 2005, può essere venduto soltanto insieme all’appartamento o con destinazione a pertinenza di un altro immobile che si trovi nello stesso Comune. E infine, con riferimento al parcheggio realizzato insieme all’unità immobiliare dopo il 16 dicembre 2005, esso può essere trasferito senza alcun limite. © RIPRODUZIONE RISERVATA