Immobili, si semplifica la qualificazione di stato legittimo

Uno studio del Notariato analizza l’impatto del decreto salva-casa.

Con il decreto salva-casa si semplifica la qualificazione di stato legittimo dell’immobile, cioè la condizione di conformità urbanistica ed edilizia di un immobile. Fino al 2024, lo stato legittimo doveva essere dimostrato cumulando tutti i titoli edilizi che avevano interessato l’immobile: quello originario (che ne autorizzava la costruzione), quello che disciplinava l’ultimo intervento sull’intera unità e gli eventuali titoli parziali. Con la riforma, questa impostazione viene semplificata: ora è possibile dimostrare lo stato legittimo o con il titolo abilitativo originario oppure con l’ultimo titolo rilasciato che ha interessato l’intero immobile, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.

Lo Studio n. 225-2024/P del Consiglio nazionale del Notariato affronta in modo articolato e tecnico le novità introdotte dal decreto legge 69/2024, convertito nella legge 105/2024, che ha modificato il Testo Unico dell’Edilizia (TUE), con riferimento all'art. 9 bis, in tema di stato legittimo degli immobili.

Valutazione dello stato illegittimo

Lo stato legittimo può essere determinato in via alternativa sulla base del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa ovvero del titolo rilasciato che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. La dichiarazione dello stato legittimo di un immobile non esclude la sussistenza degli obblighi formali di menzione disciplinati dalla legge.

Scopo della riforma

La riforma ha lo scopo di rispondere alla crescente domanda abitativa, di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, nonché di rimuovere ostacoli che spesso rallentano o impediscono la circolazione immobiliare (errori grafici o difformità lievi nelle rappresentazioni catastali) e generano incertezze giuridiche e ritardi nelle compravendite o nelle ristrutturazioni. Il Legislatore mira a semplificare ed alleggerire il carico amministrativo sulle amministrazioni comunali, in particolare per la verifica dello stato legittimo degli immobili, soprattutto quelli più datati.

La responsabilità della P.A.

Un altro punto centrale del documento è il ruolo della P.A. che ha l’obbligo di acquisire d’ufficio i documenti in suo possesso, senza chiederli nuovamente al cittadino. Questo principio, noto come “decertificazione”, è stato ribadito anche nel nuovo quadro normativo edilizio. Nonostante ciò, nella prassi, le amministrazioni continuano spesso a comportarsi come enti chiusi e autonomi, non collaborativi, con inefficienze che si scaricano sui cittadini, costretti a colmare lacune documentali non spettanti a loro.

Un principio fondamentale

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 217/2022, ha chiarito che la definizione di stato legittimo è un principio fondamentale dell’ordinamento edilizio nazionale. Le Regioni non possono derogare introducendo definizioni autonome che ne snaturano il significato: infatti, la Corte ha bocciato norme regionali che tentavano di fondare lo stato legittimo sul solo certificato di agibilità, senza riferimento ai titoli abilitativi. Lo Studio si è soffermato anche sulla nozione di “immobile” o “unità immobiliare” nel contesto del TUE: si tratta di beni che sono stati oggetto di intervento edilizio legittimo, a prescindere dalla loro classificazione catastale o dalla possibilità di essere venduti separatamente.

Semplificazione sostanziale

Il documento conclude sottolineando l’importanza della semplificazione sostanziale e formale apportata dalla riforma, che punta ad alleggerire la burocrazia, favorire la regolarizzazione degli immobili anche in caso di difformità minori, e rafforzare la certezza del diritto, soprattutto nella circolazione dei beni immobili. Tuttavia, per essere davvero efficace, la riforma deve accompagnarsi a una maggiore efficienza della macchina amministrativa: senza un cambiamento della mentalità e dell’organizzazione della P.A. anche una valida riforma rischia di diventare inefficace nella pratica.

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