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Tabelle millesimali e ripartizione spese
Tabelle millesimali
In base alla formulazione dell’art. 68, primo comma, disp. att. c.c., ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art. 1118 c. c. per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126, c.c. (cioè per la ripartizione delle spese), e dall’art. 1136 c.c. (cioè per il calcolo delle maggioranze in assemblea), “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso i millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”. Nell’accertamento di tali valori - aggiunge poi il secondo comma – non si deve tener conto “del canone locatizio, dei miglioramenti dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.
Precisato che il predetto art. 1118 c. c. recita, al primo comma, che “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene”, volendo dare, dunque, una definizione di “millesimi” si può dire che essi rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore dell'intero edificio (fatto uguale a mille, da cui il nome).
Ciò posto - e sottolineato che il legislatore della riforma ha sostanzialmente lasciato immutato il testo dell’art. 68 - va ricordato, in argomento, che tradizionalmente si distingue tra millesimi di proprietà e millesimi di gestione (o d'uso). I primi esprimono la misura o la quota del diritto di comproprietà di ciascun condomino sulle parti comuni. I secondi sono destinati, invece, alla determinazione delle quote di contribuzione ai costi di gestione da parte dei singoli condomini: in altre parole al riparto delle spese. Ed in tale prospettiva che millesimi di proprietà, ove utilizzati in relazione alla diversa funzione di semplice strumento destinato alla ripartizione di una certa categoria di spese queste (le c.d. spese generali di proprietà), rientrano in questa categoria (cfr. C. Rosselli, Sezioni Unite e modifica delle tabelle millesimali, in Arch. loc e cond., 2011, 20).
In giurisprudenza, sulla base della suddetta distinzione - e in assenza di una norma che disponesse circa il consenso necessario per incidere su tali valori - si è sostenuto che i millesimi di gestione, elaborati nel rispetto dei criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, potessero essere approvati (o modificati) dall’assemblea a maggioranza, occorrendo invece il consenso totalitario dei condomini negli altri casi (cioè per i millesimi di gestione formati in deroga ai criteri di legge oltrechè per i millesimi di proprietà, ove intesi non come semplice strumento di ripartizione delle spese: cfr. Cass. Sez. Un. sent. n. 18477 del 9.8.2010).
Queste conclusioni devono ritenersi ormai superate, però, con l’entrata in vigore della legge di riforma, la quale ha innovato profondamente l’art. 69 disp. att. c.c. (che insieme al citato art. 68 disciplina adesso, come in passato, la materia) precisando che i millesimi “possono essere modificate o rettificati” solo “all’unanimità” (dei partecipanti al condominio, all’evidenza). Ciò, a meno che non siano “conseguenza di un errore”, che per la giurisprudenza può essere sia di fatto (si pensi ad un errato calcolo dell'estensione di un'unità immobiliare) sia di diritto (si pensi ad un accertamento dei valori millesimali che tenga conto di elementi che, ai sensi del secondo comma dell’art. 68, siano irrilevanti a tal effetto) (cfr. Cass. sent. n. 1367 del 10.02.1994).
Oppure siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (a causa di una sopraelevazione, di un incremento di superfici o di un incremento o diminuzione delle unità immobiliari) e tale mutamento abbiamo causato un'alterazione ad “un quinto” del “valore proporzionale dell'immobiliare anche di un solo condomino” (con la conseguenza, peraltro, che, in quest'ultima ipotesi, il costo per il ricalcolo dei millesimi dovrà essere “sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”).
Nei suddetti casi, infatti, i valori in questione possono “essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condominio” con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. Vale a dire con un quorum deliberativo, in prima e seconda convocazione, costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell'edificio (fermi restando, naturalmente, i quorum costitutivi, di cui al primo e terzo comma dell'art. 1136 c.c.).
Deriva da quanto precede, allora, che la regola generale è ora che per modificare rettificare (e quindi, deve ritenersi, anche per approvare) i millesimi, occorre sempre il consenso totalitario dei condòmini, eccezion fatta per il caso in cui la modifica o la rettifica sia giustificata dal ricorso di specifiche e circoscritte ipotesi. Ipotesi, che devono ritenersi operare, peraltro, solo con riferimento ai millesimi di gestione (siano essi redatti – così come predispone il predetto art. 69 all'ultimo comma – in applicazione di “criteri legali” o “convenzionali”, cioè in applicazione di criteri derivanti dall'applicazione di convenzioni: cfr. C. Sforza Fogliani, Codice commentato del condominio articolo per articolo, ed. La Tribuna, III edizione, 2022, 260), non potendo una delibera maggioritaria incidere sui millesimi di proprietà, intesi nella loro accezione di espressione dei diritti dominicali dei singoli condòmini (cfr., ancora, C. Rosselli, Sezioni Unite e modifica delle tabelle millesimali, in Arch. loc e cond., 2011, 20).
Va comunque precisato che il singolo condomino può sempre rivolgersi all'autorità giudiziaria per chiedere la revisione dei millesimi. In tal caso, il più volte citato art. 69 prevede che possa essere convenuto in giudizio tutto il condominio in persona dell'amministratore, il quale ha il dovere di darne senza indugio notizia all'assemblea. L’amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.
Sul sito della Confedilizia (www.confedilizia.it) è presente una video-guida che approfondisce i diversi aspetti delle tabelle millesimali, in particolare, per ciò che attiene alla loro formazione e modifica.
Ripartizione delle spese
Fatta chiarezza sui millesimi, possiamo quindi passare ad occuparci delle norme citate dall'art. 68 disp. att. c.c. per i fini ivi previsti dalla suddivisione delle spese tra i condòmini.
Si tratta - come abbiamo visto - degli artt. 1123, 1124, 1126 c.c.: disposizioni su cui la riforma non ha inciso, se non per chiarire, con particolare riferimento all'articolo 1124 c.c., che anche gli ascensori - così come del resto fermato da costante giurisprudenza - sono soggetti alla stessa disciplina delle scale.
Iniziamo dall'art. 1123 c.c. Tale disposizione specifica, in via generale, i criteri di ripartizione delle spese in ambito condominiale, salvo che non sia intervenuta "diversa convenzione" (quale può essere un regolamento condominiale di origine contrattuale che stabilisce una differente disciplina: cfr. cap. VI).
In particolare, il criterio normale di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi di interesse comune per le innovazioni deliberate dalla maggioranza è indicato dal primo comma dell'articolo 1123 c.c., il quale prevede che tali spese siano sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino. La norma regola, in sostanza, il criterio di riparto delle c.d. "spese generali di proprietà", così definendosi tutti quelli esborsi che riguardano il godimento delle cose comuni (cfr. R. Triola, Il nuovo condominio, Giappichelli editore, 2013, 875).
Eccezioni al suddetto principio sono, tuttavia, contenute nei successivi due commi dell'articolo 1123 c.c.
Il secondo comma stabilisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, la divisione delle spese vada fatta in proporzione all'uso che ciascun condomino può fare del bene comune. L'uso che conta, peraltro, non è quello effettivo ma quello potenziale, per cui non ha alcun rilievo il fatto che un condomino non utilizzi la cosa comune ovvero la utilizzi in maniera inferiore o superiore alla media. Il terzo comma prevede, invece, che sia un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Si tratta, in sostanza, delle cosiddette situazioni di "partecipazione differenziata" (cfr. AA. VV., Trattato del condominio, ed. Cedam, 2008, 905), che costituiscono la base giuridica per la formazione delle tabelle millesimali che disciplinano il riparto delle spese afferenti la manutenzione e la gestione dei beni destinati ad essere usufruiti in modo diverso dai vari condòmini.
Specificazione dei principii generali di cui all'articolo 1123 c.c. possono essere considerati, poi, i criteri di riparo contenuti nelle altre due disposizioni citate nell'art. 68 disp. att. c.c.: l'articolo 1124 c.c., che disciplina della manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, e l'art. 1126 c.c., che tratta dei lastrici solari ed uso esclusivo.
La prima di queste due norme - il cui testo, come detto, è stato modificato dalla riforma (sulla scorta di un consolidato orientamento della giurisprudenza) con l'inserimento, in particolare, del riferimento agli ascensori - prevede, per quanto di interesse, che le scade e gli ascensori siano "mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono" e che la spesa relativa debba essere "ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo". C'è da dire, in proposito, che il criterio di riparto è rimasto immutato rispetto al contesto previgente. V'è stato solo l'aggiunta dell'avverbio "esclusivamente" che sembra trovare la sua giustificazione nella volontà del legislatore della riforma di vietare il ricorso ad altri criteri, in passato di fatto utilizzati (cfr. C. Sforza Fogliani, Codice commentato del condominio articolo per articolo, ed. La Tribuna, ed. La Tribuna, III edizione, 2022, 133).
L'art. 1126 c.c. - non toccato dalla legge di riforma - regola, invece, il riparte delle spese relativamente ai lastrici solari (cioè, in relazione a quelle superfici piane orizzontali di copertura dell'edificio), stabilendo che quando l'uso di essi o parte di essi non sia comune a tutti i condòmini, quelli che ne abbiano l'uso esclusivo siano tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni o ricostruzioni; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Non citato, infine, dal predetto art. 68 disp. att. c.c. - disciplinando un aspetto che esula dalla ripartizione per millesimi - è l'art. 1125 c.c., il quale tratta delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. Tale norma dispone che dette spese debbano essere sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura e a carico del proprietario del piano inferiore in un l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Inutile dire che anche questa previsione è caratterizzata dalla naturale derogabilità che concerne tutte le disposizioni riguardanti la ripartizione delle spese: essa trova applicazione, pertanto, solo in mancanza di diverso accordo intervenuto tra i soggetti interessati.
Strettamente collegato al tema del pagamento delle spese è il problema del tempo che occorre per la prescrizione dei crediti del condominio verso i singoli condomini.
E' bene allora aver presente che. per le quote ordinarie, secondo giurisprudenza ormai consolidata, il termine prescrizionale è di cinque anni. In tal senso si veda, da ultimo, la sentenza della Cassazione n. 4489 del 25.02.2014, secondo cui, avendo tale tipo di spese "natura periodica", il relativo credito è soggetto al disposto dall'art. 2948, n. 4, c.c., in base quale soggiace a prescrizione quinquennale tutto quello "che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi".
Per le spese condominiali di carattere straordinario, invece, non risultano pronuncie a livello di legittimità. Tuttavia, al riguardo, è agevole argomentare che, trattandosi di spese non aventi natura periodica, non può che tenersi applicabile - anche sulla base dell'orientamento della Cassazione appena citato - il termine ordinario di prescrizione decennale.
Quanto alla data di decorrenza del periodo utile ai fini della prescrizione, non si registra, sul punto, una posizione univoca. L'orientamento della giurisprudenza più recente (espresso peraltro anche nella citata sentenza numero 449/'14) è comunque nel senso di considerare come termine iniziale la data in cui sia stata deliberata non solo la spesa ma anche (ove ciò, ovviamente, non venga contestualmente) il relativo stato di riparto.
Nessun dubbio, invece, sulla connessa questione della prescrizione del diritto del locatore al rimborso delle spese condominiali di spettanza del conduttore. Con l'abrogazione - ad opera dell'art. 24, d.l. n. 112/2008 (come convertito in legge) - dell'art. 6, comma 4, l. n. 841/1973, è caduto, infatti, ogni appiglio alla tesi che riteneva sussistere, in tal caso, un termine prescrizionale minore, in particolare biennale (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 5795 del 22.5.1993), rispetto a quello generale - che abbiamo visto essere quinquennale - per il recupero delle quote condominiali.