Bonus edilizi sugli acquistati

       INDICE

1. Introduzione

2. La detrazione sull’acquisto

3. Consulenze

4. Costituzione di società

5. Vantaggi

1. Introduzione

Da un contratto di compravendita immobiliare possono originarsi tre tipologie dispese detraibili:

• la detrazione derivante dall’acquisto di una abitazione oggetto di un intervento direcupero;

• la detrazione derivante dall’acquisto di autorimesse o posti auto di pertinenza diabitazioni;

• la detrazione derivante dall’acquisto di edificio ricostruito riducendo il rischiosismico preesistente.

2. La detrazione sull’acquisto

Il bonus derivante dall’acquisto di un’abitazione compresa in un edificio oggetto di un intervento di recupero è “a regime” (articolo 16-bis del Tuir, comma 3), ma la legge di Bilancio 207/2024 ha modulato l’agevolazione in misura pari al 36% nel 2025 e al 30% nel 2026 e 2027. Inoltre, i «titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento» beneficiano di aliquote più alte (50% nel 2025 e 36% nel 2026 e 2027) per gli «interventi sull’unità immobiliare adibita adabitazione principale».

Questa norma sembra scritta pensando a soggetti che effettuino spese detraibili con riguardo ad abitazioni già di loro proprietà. Invero, nel caso del bonus acquisti, l’abitazione evidentemente diviene l’abitazione “principale” del contribuente solo una volta che essa sia stata acquistata. Per abitazione principale, infatti, si intende (articolo 10, comma 3-bis, Tuir) «quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente».

Su questo punto è plausibile ragionare nel senso che il bonus acquisti possa avere l’aliquota più favorevole per l’acquirente di una casa che, nel rogito, dichiari di volerla adibire a propria abitazione principale (ovviamente a condizione che tale destinazione siaeffettivamente realizzata prima della presentazione della dichiarazione dei redditi in cui viene avviata la detrazione). Questa tesi è sostenuta anche nella guida «Immobili e bonus fiscali 2025», pubblicata giovedì scorso dal Notariato insieme anumerose associazioni dei consumatori.

Le condizioni d’accesso

I presupposti per l’ottenimento dell’agevolazione sull’acquisto di immobili ristrutturati sono i seguenti:

a) deve trattarsi di un’abitazione compresa in un edificio che, nella sua interezza, sia stato oggetto di un intervento di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia; il diritto alla detrazione si origina anche se il rogito è stipulato prima del termine dei lavori di recupero, ma può essere fruito solo dall’annualità d’imposta nella quale l’intervento di recupero è stato terminato(circolare 7/E/2017); se dalla ristrutturazione fuoriesce anche un ampliamento del manufatto preesistente, occorre oggettivamente scorporare (risoluzione 4/E/2011) il valore della ristrutturazione (detraibile) dal valore della nuova costruzione (non detraibile);

b) l’intervento deve essere stato eseguito da un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da una cooperativa edilizia;

c) l’esecutore dell’intervento deve vendere (o assegnare) l’abitazione entro 18 mesi dalla data nella quale l’intervento di recupero è stato terminato.

Il diritto alla detrazione compete sia a chi compra il diritto di piena proprietà (perintero o pro quota) sia a chi compra il diritto di nuda proprietà o di uso, usufrutto oabitazione; nel caso di acquisto effettuato da due persone (una per l’usufrutto el’altra per la nuda proprietà), la detrazione si ripartisce in proporzione al valore deidiritti oggetto di acquisto (circolare 24/E/2004, paragrafo 1.5).

Non occorre che la spesa sia effettuata mediante un bonifico “parlante” (Dm Mef153/2002). Tuttavia, per rendere detraibile una spesa pagata a titolo di acconto,occorre che tale acconto sia menzionato in un contratto sottoposto a registrazioneanteriormente alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale sieffettua la detrazione (risoluzione 38/E/2008).

Ricorrendo le condizioni citate, l’acquirente matura un diritto a detrazione (daripartire in dieci rate annuali) con le percentuali prima indicate.

Tali percentuali di detrazione si applicano al 25% del prezzo (comprensivo di Iva:circolare 7/E/2017) risultante dal contratto di compravendita (o del valore risultantedall’atto di assegnazione), ma solo per la parte del prezzo che non eccede il limitedi 96mila euro per ogni unità abitativa che è acquistata o assegnata.

Per unità abitativa si intende l’unità immobiliare destinata ad abitazione,comprensiva delle sue eventuali pertinenze, a prescindere dal fatto che siano, omeno, accatastate autonomamente (circolare 7/E/2017). Quindi, se si comprano dueappartamenti, il limite di 96mila euro si moltiplica per due (circolare 24/E/2004,paragrafo 1.3); se invece si compra un appartamento e un’autorimessa, il limite di96mila euro si deve considerare solo per una volta.

Il bonus acquisto immobili ristrutturati non è per nulla influenzato dal fatto chel’impresa venditrice abbia usufruito della detrazione, ai fini Ires, derivante

dall’esecuzione di interventi cosiddetti ecobonus e sismabonus di cui agli articoli 14e 16 del Dl 63/2013 (interpelli 433 e 437 del 2021).