Fiscalità immobili merce

    INDICE

1. Introduzione

2. Fiscalità degli immobili merce

3. Principali aspetti fiscali

4. Regime fiscale

5. Conclusioni

1. Introduzione

La fiscalità degli immobili merce si riferisce al trattamento fiscale degli immobili acquistati con l'intento di rivenderli, piuttosto che per uso personale o per generare reddito da locazione. Questo tipo di operazione è frequentemente associato agli operatori del settore immobiliare, come costruttori e investitori.

2. Fiscalità degli immobili merce

A)    Possono costituire immobili merce:

   I -    i fabbricati costruiti o ristrutturati per la vendita dalle società immobiliari di costruzione e ristrutturazione;

   II -    gli immobili (terreni e fabbricati) acquistati per la rivendita dalle società di compravendita immobiliare.

B)    Nel bilancio della società gli immobili merce costituiscono:   I -    ricavi derivanti da locazione (per il periodo in cui l’impresa valuti opportuno sospendere la vendita);

   II -    ricavi derivanti dalla vendita;

   III -    variazione delle rimanenze: fintantoché non sono terminati i lavori di costruzione e ceduto l’immobile, questo concorre alla formazione del reddito d’impresa come variazione delle rimanenze finali (valutate sulla base dei costi specifici iscritti a bilancio);   IV -    costi:

     1)     per l’acquisto dell’immobile merce (costi per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci);

     2)     di costruzione, se l’immobile è realizzato dall’impresa.

C)    Esenzione IMU degli immobili merce Sono esenti dall’Imposta Municipale Unica (IMU) i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita e anche i fabbricati che sono stati acquistati e sui quali sono stati eseguiti incisivi interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia). Fondamentale è che si tratti di fabbricati posti in vendita dall’impresa che li ha costruiti, fintantoché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Per poter fruire delle agevolazioni deve essere presentata la dichiarazione IMU.

3. Principali aspetti fiscali

• IVA: Gli immobili merce sono soggetti all'Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) nel caso di cessioni effettuate da soggetti passivi IVA. L'aliquota applicabile può variare a seconda della tipologia di immobile.

• Imposte sul reddito: Le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili merce sono tassate come reddito d'impresa. Gli operatori devono considerare le spese deducibili e le eventuali perdite.

• Imposta di registro: In alcune situazioni, può essere dovuta un'imposta di registro, soprattutto se l'immobile non è soggetto a IVA.

• Ritenuta d'acconto: Potrebbe essere applicata una ritenuta d'acconto sui proventi derivanti dalla vendita di immobili merce.

4. Regime fiscale

Il regime fiscale applicabile agli immobili merce può variare a seconda della forma giuridica dell'operatore (individuale, società, ecc.) e della tipologia di operazione. È importante considerare:

• Regime ordinario: Le imprese possono optare per il regime ordinario, che prevede la tassazione delle plusvalenze come reddito d'impresa.

• Regime forfettario: Alcuni piccoli operatori possono beneficiare di un regime forfettario, con semplificazioni nella contabilità e nella tassazione.

5. Conclusioni

La gestione fiscale degli immobili merce richiede una pianificazione attenta e una buona conoscenza delle normative fiscali vigenti. È consigliabile consultare un professionista esperto in materia fiscale per ottimizzare la gestione delle operazioni immobiliari e garantire la compliance con le leggi fiscali.