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di Walter Pittini
3 maggio 2025

Cedolare secca

Che cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime tributario facoltativo che si concretizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali locali. In questo modo i redditi provenienti dall’affitto non concorreranno alla definizione dell’imponibile sul quale si calcolano le tasse.

La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che si caratterizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per l’imposta, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. Esistono due aliquote principali:

I redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, mediante un’aliquota agevolata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF. Inoltre, non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa, tuttavia, non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.



Chi può applicare la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come ad esempio, l’usufrutto) su immobili residenziali (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (ex art. 26 del TUIR).

L’opzione per il regime sostitutivo è possibile solo per il locatore che (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate):

  • Sia una persona fisica;

  • Sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (esclusa la nuda proprietà);

  • Effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;

  • Consegua reddito fondiario.


In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione devono versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito.


Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi. Tuttavia, l’aliquota sale al 26% ma solo a partire dalla secondo immobile concesso in locazione. Cosicché, chi ha un solo appartamento da affittare può continuare a farlo senza subire ulteriori aggravi fiscali (l’aliquota resta ferma al 21%).

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (come Airbnb o case-vacanza). A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. L’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.


L’intervento di un intermediario immobiliare tra locatore e conduttore non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, che resta possibile nelle seguenti casistiche:

  • Mandato con rappresentanza all’agenzia immobiliare: in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore;

  • Mandato senza rappresentanza: nel caso di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche. In questo caso, non esplica effetti ai fini dell’imposta di registro eventualmente dovuta per la registrazione del contratto di locazione né per l’imposta di bollo.


L’imposta non può trovare applicazione in ipotesi di stipula da parte del proprietario di un contratto di locazione con un’agenzia immobiliare, in quanto, in tal caso, il locatario è un soggetto che esercita un’attività di impresa.


Come si esercita l'opzione

L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all’esercizio di un’opzione. L’esercizio dell’opzione deve avvenire:

  • Attraverso l’opzione sul modello RLI al momento della registrazione del contratto di locazione abitativo;

  • L’esercizio avviene in dichiarazione dei redditi per le locazioni brevi.

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

L’opzione comporta l’applicazione della cedolare per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione della proroga. La conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. Pertanto, l’esercizio dell’opzione può avvenire al momento della registrazione del contratto oppure, in caso di contratti pluriennali, successivamente, e deve essere comunicata sia all’Agenzia delle Entrate, sia al conduttore.


Come si calcola la cedolare secca e quanto si paga

Calcolare quanto si paga con la cedolare secca è piuttosto semplice. Esente da imposta di bollo e imposta di registrazione sul contratto, oltre che dalle addizionali comunale e regionale, è sufficiente effettuare una singola operazione per conoscere l’ammontare da versare all’erario.

Mentre i redditi da locazione e l’opzione per la cedolare secca vengono indicati principalmente nel Quadro RB (Redditi dei Fabbricati), il Quadro LC del modello Redditi PF non serve a dichiarare nuovamente tali redditi, bensì a calcolare e liquidare l’imposta sostitutiva dovuta. Funziona come una sorta di “riepilogo“: prende i dati relativi ai redditi soggetti a cedolare secca (inseriti in RB) e determina l’ammontare dell’imposta da versare.


Chi ha diritto alla cedolare secca

 Il regime della cedolare secca può essere scelto da tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come, ad esempio, l’usufrutto) sull’immobile oggetto del contratto.


Per quali immobili è prevista la cedolare secca

La cedolare secca può essere utilizzata per contratti d’affitto di immobili a uso abitativo appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11 fatta eccezione per gli immobili della categoria A/10 (ossia spazi dedicati a uffici o studi privati). Il contratto con cedolare secca può essere esteso alle pertinenze dell’abitazione, anche in un secondo momento rispetto alla data di sottoscrizione del contratto principale. È fondamentale, però, che il rapporto contrattuale intercorra sempre tra gli stessi protagonisti: locatore e affittuario, cioè, devono essere gli stessi del contratto sottoscritto per l’abitazione. Un discorso a parte va fatto nel caso degli immobili a uso abitativo con contratto di locazione breve. Con più di quattro appartamenti destinati a questa finalità, infatti, l’attività viene considerata come imprenditoriale e sarà dunque impossibile optare per la cedolare secca.


Cosa occorre per applicare la cedolare secca

A livello gestionale e burocratico, la cedolare secca non richiede particolari “attenzioni” da parte del locatore. L’opzione può essere esercitata sia in fase di prima sottoscrizione del contratto, sia nelle annualità successive.

 Alla registrazione del contratto, l’adesione al regime fiscale alternativo deve essere effettuata utilizzando il modello RLI. In caso di adesione nelle annualità successive, invece, deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando sempre il modello RLI. Allo stesso modo, l’adesione può essere esercitata anche per proroghe di contratti già esistenti. Le tempistiche sono quelle appena viste per l’adesione a contratto in corso: va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario utilizzando il modello RLI. Le comunicazioni potranno essere effettuate sia per via telematica, utilizzando i servizi messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (il software RLI o la piattaforma online RLI-web) oppure presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto. Nel caso in cui il locatore decidesse di optare per un contratto con cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’affittuario tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.


I vantaggi e gli svantaggi della cedolare secca

Come accennato inizialmente, la cedolare secca porta con sé innegabili vantaggi sia gestionali sia fiscali. Allo stesso tempo, però, ha limiti che devono essere tenuti in considerazione nel momento in cui si sta scegliendo la tipologia di contratto da far sottoscrivere all’affittuario.

Tra i vantaggi troviamo:

  • il canone non si somma con gli altri redditi prodotti nel corso dell’anno e non fa cumulo per il calcolo dell’imponibile;

  • la possibilità di esentare dal pagamento dell’IRPEF sul canone di locazione, svantaggiosa se non si hanno bonus (es. Ecobonus) o oneri deducibili o detraibili da sfruttare, e dall’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione;

  • è esente da addizionali comunale e regionale;

  • è esente da imposta di registro e imposta di bollo. Tra gli svantaggi troviamo:

  • impossibilità di aumentare il canone di affitto;

  • impossibilità di richiedere la rivalutazione per adeguamento ISTAT;

  • Il canone di locazione rimane, sostanzialmente, invariato, per tutta la durata del contratto.



La cedolare secca non conviene nel caso in cui i propri redditi non siano elevatissimi e non si corra il rischio che i canoni riscossi “gonfino” l’imponibile. Va infatti ricordato che alcune tipologie di contratto consentono di godere di deduzioni e detrazioni fiscali che permettono di abbattere l’ammontare di tasse da pagare ogni anno. Necessario, dunque, fare le dovute considerazioni prima di optare per questo regime fiscale, ri volgendosi magari a un professionista che sappia consigliarvi per il meglio. In estrema sintesi, la cedolare secca può essere conveniente, ma non lo è in assoluto per tutti i contribuenti.



7 giugno 2025
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