Fiscalità immobili strumentali

    INDICE

1. Introduzione

2. Definizione

3. Distinzione

4. Tassazione

5. Ammortamento

6. Plusvalenza e vendita

7. Incentivi

8. Conclusione

1.  Introduzione

La fiscalità degli immobili strumentali si riferisce alle norme e alle regole fiscali che disciplinano la tassazione degli immobili utilizzati per l'attività imprenditoriale. Questi beni non sono destinati alla vendita, ma servono come strumenti per generare reddito. Di seguito sono riportati alcuni aspetti chiave della fiscalità degli immobili strumentali.

2. Definizione

Gli immobili strumentali sono beni immobili utilizzati direttamente nell'attività economica di un'impresa. Possono includere:

• Fabbricati industriali

• Uffici

• Magazzini

• Terreni agricoli utilizzati per l'attività agricola

• Immobili strumentali per natura

3. Distinzione

La normativa considera strumentali per natura gli immobili relativi all’impresa che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, anche se dati in locazione o comodato. Rientrano gli interi gruppi B, C, D, E (esempi: albergo, capannone industriale, negozio, laboratorio artigianale) e la categoria A/10 (nel solo caso in cui la destinazione a ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria). Gli immobili strumentali per natura, in virtù delle loro caratteristiche strutturali, sono da considerare strumenti dell’attività commerciale anche quando non sono impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa, in quanto non utilizzati ovvero non utilizzati direttamente, poiché concessi a terzi in locazione o comodato.

• Immobili strumentali per destinazione

La normativa considera strumentali per destinazione gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio della professione o dell’impresa da parte del possessore (ad esempio l’immobile abitativo, non classificato A/10, utilizzato come ufficio). Qualora l’immobile strumentale per destinazione venga concesso in locazione/comodato o utilizzato in modo promiscuo non è considerato bene strumentale e, quindi, non è ammortizzabile ai fini fiscali.

• L’ammortamento degli immobili strumentali

Gli immobili strumentali vanno a confluire nella voce “terreni e fabbricati” dell’attivo dello stato patrimoniale e devono essere ammortizzati in base alla loro residua possibilità di utilizzazione. La quota dell’immobile strumentale indeducibile per l’ammortamento è del: I -    30% del costo di acquisto complessivo di un fabbricato industriale; II -    20% del costo di acquisto complessivo di qualsiasi altro immobile strumentale. La disciplina fiscale prevede che la quota del 70 o 80% del costo complessivo di un immobile strumentale è ammortizzabile con una aliquota del 3%.

• Il reddito d’impresa per gli immobili strumentali

Gli eventuali proventi (ad esempio le locazioni e le plusvalenze) vanno iscritti come ricavi nel conto economico. Il reddito degli immobili strumentali è la differenza tra ricavi e proventi afferenti agli immobili e i relativi costi. Nella determinazione del reddito d’impresa rilevano, quindi: I -    plusvalenze/minusvalenze; II -    proventi derivanti dalle locazioni; III -    risarcimenti e indennità relativi agli immobili; IV -    quote di ammortamento e canoni di leasing; V -    interessi; VI -    spese di manutenzione, riparazione, trasformazione. Relativamente ai beni immobili strumentali, è ammessa in deduzione una quota pari al 60% dell’IMU versata nel corso del periodo d’imposta.

• Regime IVA della cessione di immobili strumentali

Ai fini IVA rileva unicamente la classificazione catastale dell’immobile; solo questo è l’elemento che consente di effettuare la distinzione tra immobili abitativi e strumentali. Le cessioni di immobili strumentali costituiscono un’operazione esente IVA, tranne per le cessioni effettuate: I -    da parte delle imprese costruttrici (o di ristrutturazione) purché poste in essere entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento (obbligatoriamente imponibile ai fini IVA); II -    dai soggetti diversi dai precedenti, se il cedente ha espresso nell’atto di compravendita l’opzione per il regime di imponibilità con applicazione del meccanismo del reverse charge (imponibile ai fini IVA solo per opzione). La locazione di immobili strumentali per natura costituisce, in linea di principio, operazione esente da IVA. Il regime “naturale” di esenzione subisce, però, un’importante eccezione, in quanto tutti i locatori possono esprimere in atto l’opzione per l’imponibilità.

4. Tassazione

La tassazione degli immobili strumentali può includere diverse imposte, tra cui:

• Imposta sul Reddito delle Società (IRES): Gli immobili strumentali contribuiscono al reddito imponibile dell'impresa.

• Imposta sul Valore Aggiunto (IVA): Le operazioni di acquisto o vendita possono essere soggette a IVA.

• Imposta Municipale Unica (IMU): Gli immobili strumentali sono soggetti a IMU, con aliquote variabili a seconda del comune.

5. Ammortamento

Gli immobili strumentali possono essere soggetti a ammortamento, che consente di dedurre il costo dell'immobile nel tempo. Le modalità di ammortamento possono variare a seconda della tipologia di immobile e della normativa vigente.

6. Plusvalenza e vendita

In caso di vendita di un immobile strumentale, è possibile generare una plusvalenza. La tassazione delle plusvalenze dipende dalla durata del possesso e dalla natura dell'immobile:

• Se l'immobile è stato posseduto per più di cinque anni, la plusvalenza potrebbe essere esente da tassazione.

• Se venduto prima di cinque anni, la plusvalenza è tassata come reddito d'impresa.

7. Incentivi

In alcuni casi, le imprese possono beneficiare di incentivi fiscali per investimenti in immobili strumentali, come detrazioni o crediti d'imposta. È importante verificare la normativa vigente per accedere a tali benefici.

8. Conclusione

La fiscalità degli immobili strumentali è un aspetto cruciale per le imprese, che devono essere consapevoli delle normative fiscali applicabili per ottimizzare la gestione dei propri beni immobili. È consigliabile consultare un professionista esperto in materia fiscale per una gestione adeguata e conforme alla legge.