Fiscalità immobili patrimonio

    INDICE

1. Tipi

2. Plafond del 15% per le spese di manutenzione degli immobili patrimonio

3. Gli altri costi indeducibili e deducibili degli immobili patrimonio

4. Gli interessi passivi per gli immobili patrimonio

5. Vendita/autoconsumo di immobili patrimonio

1. Tipi di tasse sugli immobili

• Imposta sul Reddito: Tassazione sui redditi derivanti da affitti o plusvalenze.

• Imposta Municipale Unica (IMU): Tassa annuale sulla proprietà immobiliare, che varia in base al comune.

• Tassa di Registro: Tassa applicata in caso di acquisto di un immobile.

• IVA: Imposta sul valore aggiunto applicabile in alcune transazioni immobiliari.

La disciplina fiscale degli immobili patrimonio non locati (ad esempio immobili abitativi rientranti nella categoria catastale A, diversi da A/10) dispone che questi concorrono a formare il reddito d’impresa con i criteri dei redditi fondiari e assume rilevanza la rendita catastale, la quale costituisce variazione in aumento del risultato civilistico da apportare in sede di determinazione del reddito d’impresa, al momento della redazione della dichiarazione dei redditi. Nel conteggio, la rendita catastale deve essere maggiorata di un terzo (calcolato sulla rendita catastale rivalutata del 5%).

Il reddito degli immobili patrimonio locati è determinato assumendo il maggiore dei valori tra: I -    la rendita catastale (rivalutata del 5%) e II -    il canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria sostenute entro il limite del 15% del canone. Anche per i contribuenti in contabilità semplificata è previsto che i componenti positivi derivanti da immobili patrimoniali siano imputati secondo il criterio di competenza temporale e non per cassa.

2. Il plafond del 15% per le spese di manutenzione degli immobili patrimonio Per gli immobili patrimonio solo le spese di manutenzione ordinaria possono essere portate in riduzione del canone di locazione fino ad un massimo del 15% del canone medesimo. Considerando che le spese di manutenzione ordinaria sono solitamente a carico dell’inquilino, l’impresa locatrice non beneficerà di alcuna deduzione dal reddito imponibile. Nello specifico: I -    non sono deducibili dal canone di locazione le spese di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento non conservativo, ristrutturazione edilizia; II -    sono deducibili dal canone di locazione (il 15% non costituisce una deduzione forfettaria ed è riconosciuta solo a fronte di spese di manutenzione effettivamente sostenute dall’impresa locatrice) le spese di manutenzione ordinaria, quali: 1)     sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione; 2)     riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere); 3)     rivestimento e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori; 4)     rifacimento intonaci interni e tinteggiatura; 5)     rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali; 6)     sostituzione di tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni; 7)     riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni; 8)     riparazione recinzioni; 9)     sostituzione di elementi di impianti tecnologici; 10)     sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

3. Gli altri costi indeducibili e deducibili degli immobili patrimonio Oltre alle spese di straordinaria manutenzione, la normativa prevede che sono indeducibili le: I -    quote di ammortamento; II -    spese condominiali e di gestione degli immobili patrimonio. Risultano invece interamente deducibili le spese inerenti, in generale, al funzionamento e all’organizzazione dell’impresa (es. spese per il personale amministrativo, tenuta della contabilità, compenso amministratore). L’IMU relativa agli immobili patrimoniali è interamente indeducibile.

4. Gli interessi passivi per gli immobili patrimonio Di seguito le 3 casistiche: I -    Gli oneri finanziari sostenuti per finalità diverse dall’acquisizione di immobili patrimonio (es. finanziamenti contratti per attuare interventi di manutenzione o di recupero) sono totalmente indeducibili. II -    Gli interessi passivi relativi ai finanziamenti contratti per l’acquisizione degli immobili patrimonio a disposizione (non locati) sono parzialmente deducibili [sono deducibili in ciascun periodo d’imposta fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati – l’eccedenza è deducibile fino al 30% del ROL (Reddito Operativo Lordo)]. Tale deduzione parziale si applica anche nel caso di acquisizione di immobili patrimonio destinati alla locazione per gli interessi passivi relativi a finanziamenti non garantiti da ipoteca sull’immobile locato. III -    Gli interessi passivi relativi a mutui ipotecari relativi a immobili patrimonio destinati alla locazione sono integralmente deducibili per le società di gestione immobiliare il cui attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno 2/3 da canoni di locazione.

5. Vendita/autoconsumo di immobili patrimonio La cessione/autoconsumo/assegnazione ai soci di un immobile patrimonio può generare, a seconda dei casi, una plusvalenza imponibile o una minusvalenza deducibile. Entrambe le componenti di reddito sono determinate come differenza tra il corrispettivo conseguito e il costo non ammortizzato (costo storico dell’immobile).