Immobiliari e dichiarazioni IVA

Indice

1. Introduzione

2. Detrazione dell'IVA

3. Eccezione all'indetraibilità oggettiva dell'IVA

4. Costruzioni  rurali utilizzate come abitazioni dei dipendenti

5. Fabbricati  abitativi destinati ad attività d’impresa o professionale

6. Detrazione/Rimborso IVA per le spese di miglioria su beni di proprietà altrui

7. Dal pro rata "generale" al pro rata "selettivo

8. Eccezione all'indetraibilità oggettiva dell'IVA

9. Detrazione/Rimborso IVA per le spese di miglioria su beni di proprietà altrui

10. Dal pro rata "generale" al pro rata "selettivo"

11. Verso l’UE- Iva nel settore immobiliare

1.Introduzione

• IMPRESE COSTRUTTRICI E DI RIPRISTINO

  • Imprese costruttrici

    Imprese che realizzano l'immobile direttamente con  organizzazione e mezzi propri o avvalendosi di imprese terze  per la materiale esecuzione di tutti i lavori o di parte di essi,  nonché quelle che, anche occasionalmente, costruiscono o  fanno costruire immobili per la successiva vendita.

  • Imprese di ripristino

    Imprese che acquistano un immobile, eseguono o fanno  eseguire sullo stesso interventi di recupero, ripristino edilizio  o ripristino urbanistico e successivamente lo rivendono o lo  concedono in locazione prima della vendita.

Cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 18/2013, § 3.2

• CLASSIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI AI FINI  DELLE IMPOSTE INDIRETTE

In materia di imposte indirette rileva sempre il criterio di  classificazione catastale, indipendentemente dall’effettivo  utilizzo:

• Fabbricati abitativi (categoria A, esclusa A/10)

• Fabbricati strumentali (categorie A/10, B, C, D ed E)

• Aree edificabili (in base a piano regolatore generale)

• Aree non edificabili

Cfr. ris. Agenzia delle Entrate n. 8/2014

• DATA DI ULTIMAZIONE DELLA  COSTRUZIONE O DEGLI INTERVENTI

  • La data di ultimazione della costruzione o  dell’intervento di ripristino dell’immobile è da individuarsi in corrispondenza del rilascio dell’attestazione di ultimazione lavori, da parte del direttore degli stessi, la quale coincide di norma con la dichiarazione da rendere in catasto  ai sensi degli artt. 23 e 24 del DPR 380/2001

  • Anche in mancanza di tale formale attestazione, l’immobile si considera ultimato qualora venga concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile

Cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 12/2007, § 10

TRATTAMENTO IVA DELLE CESSIONI E  LOCAZIONI DI IMMOBILI

• CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI: TRATTAMENTO IVA

  • Cessione di fabbricato abitativo da parte del costruttore  o ristrutturatore entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori. Trattamento IVA: imponibile per obbligo.

  • Cessione di fabbricato abitativo da parte del costruttore o ristrutturatore dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori. Trattamento IVA: esente/imponibile su opzione.

  • Cessione di fabbricato abitativo da parte di un soggetto  diverso dal costruttore o ristrutturatore. Trattamento IVA: esente.

  • Cessione di alloggio sociale da parte di un soggetto  passivo diverso dal costruttore o ristrutturatore. Trattamento Iva: esente/imponibile su opzione.

Cfr. art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR 633/72

• CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI: TRATTAMENTO IVA

  • Cessione di fabbricato strumentale da parte del  costruttore o ristrutturatore entro 5 anni dall'ultimazione  dei lavori. Trattamento IVA: imponibile per obbligo.

  • Cessione di fabbricato strumentale da parte del  costruttore o ristrutturatore dopo 5 anni dall'ultimazione  dei lavori. Trattamento IVA: esente/imponibile su opzione.

  • Cessione di fabbricato strumentale da parte di un  soggetto passivo diverso dal costruttore o ristrutturatore. Trattamento IVA: esente/imponibile su opzione.

• CESSIONI DI FABBRICATI: ALIQUOTE IVA

  • Case di abitazione, diverse da categorie A/1, A/8 e A/9,  cedute a soggetti con requisiti «prima casa»: IVA 4%.

  • Costruzioni rurali, destinate ad uso abitativo del  proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni  o all'allevamento del bestiame, cedute dal costruttore: IVA 4%.

  • Case di abitazione, diverse da categorie A/1, A/8, A/9,  cedute a soggetti privi dei requisiti "prima casa": IVA 10%.

  • Fabbricati "Tupini" e assimilati, diversi da case di  abitazione, ceduti da parte del costruttore: IVA 10%.

  • Fabbricati oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione  urbanistica, ceduti dall’impresa che ha eseguito i lavori: IVA 10%.

  • Altri casi (es. fabbricati strumentali): 22%.

Cfr. Tabella A, Parte II e III, allegata al DPR 633/72 e art. 16 del DPR 633/72.

• APPLICAZIONE REVERSE CHARGE

  • Cessioni imponibili IVA: Reverse charge  se acquirente  soggetto IVA.

  • Fabbricati abitativi ceduti dal costruttore/ristrutturatore  nei 5 anni dal termine della costruzione: IVA esposta.

  • Fabbricati abitativi ceduti dal costruttore/ristrutturatore,  con opzione IVA, oltre i 5 anni dal termine della  costruzione: Reverse Charge.

  • Fabbricati strumentali ceduti dal  costruttore/ristrutturatore nei 5 anni dal termine della  costruzione: IVA esposta.

  • Fabbricati strumentali, al di fuori della fattispecie sopra  considerata, ceduti da chiunque: Reverse Charge.

• LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI

  • Locazione di fabbricato abitativo da parte del costruttore  o ristrutturatore: Esente/Imponibile su opzione.

  • Locazione di fabbricato abitativo da parte di un soggetto  passivo diverso dal costruttore o ristrutturatore: esente.

  • Locazione di alloggio sociale da parte di un qualsiasi  soggetto passivo: esente/imponibile su opzione.

• LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI

  • Locazione di fabbricato strumentale da parte di un  qualsiasi soggetto passivo: esente/imponibile su opzione.

• LOCAZIONE DI FABBRICATI  ALIQUOTE IVA

  • Fabbricati abitativi: 10%

  • Alloggi sociali: 10%

  • Fabbricati strumentali: 22%

Cfr. n. 127-duodevicies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72 e  art. 16 del DPR 633/72.

• CESSIONE DI TERRENI

  • Cessione di terreni edificabili: imponibile  (aliquota 22%).

  • Cessione di terreni non edificabili: fuori campo.

• LOCAZIONE DI TERRENI

  • Locazione di aree edificabili e aree destinate a  parcheggio: imponibile  (aliquota 22%).

  • Locazione di terreni, aree diverse da quelle destinate a  parcheggio e aree non edificabili: esente.

Cfr. artt. 2 co. 3 lett. c) e 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72.

Rigo VA2 - Codice Attività:

• Fino al 31/03/2025 Si indica ancora il "vecchio" codice attività ATECO 2007.

• Dal 1/04/2025 Va indicato il "nuovo" codice attività ATECO 2025.

Quadro VO - Opzioni

• Rigo VO18 Riservato alle organizzazioni di volontariato (OdV) e associazioni di promozione sociale (ApS) che applicano il regime forfetario.

• Rigo VO27 Per imprese giovanili in agricoltura che hanno scelto dal 2024 l'applicazione del regime fiscale agevolato.

Quadro VM - Versamenti Auto

• Nuova Denominazione Il quadro VM è stato rinominato in "Versamenti auto F24 elementi identificativi".

• Finalità Verifiche propedeutiche all'immatricolazione dei veicoli provenienti da San Marino e Città del Vaticano.

• Versamenti Mensili Il quadro mantiene i campi per indicare i versamenti mensili e trimestrali dell'IVA.

Quadro VP Liquidazioni Periodiche

• Comunicazione dati Possibile comunicare i dati delle liquidazioni periodiche dell'ultimo trimestre con la dichiarazione annuale.

• Nuovo limite per versamenti Incremento a €100 (prima €25,82) del limite minimo per effettuare il versamento.

• Controlli automatici Errori bloccanti se nel campo VP7 sono indicati importi maggiori di €100 in determinate condizioni.

Esonero dal Visto di Conformità

€50.000 Esonero Base Crediti compensabili senza visto con punteggio ISA 8 o media biennale 8,5.

€70.000 Esonero Elevato Crediti compensabili senza visto con punteggio ISA 9 o media biennale 9.

100% Concordato Preventivo Esonero dal visto per chi aderisce al concordato preventivo biennale.

Scadenze e Modalità di Versamento

Presentazione Dal 1° febbraio al 30 aprile 2025, esclusivamente in via telematica.

Differimento Possibile pagare fino al 30 giugno/30 luglio con maggiorazione.

Versamento Unico Entro il 17 marzo 2025 (il 16 cade di domenica).

Versamento Rateale Massimo 10 rate mensili, con interessi dello 0,33% mensile.

2.Aliquote IVA su manutenzioni e ristrutturazioni

• MANUTENZIONI E RISTRUTTURAZIONI

3.Immobili ad uso abitativo

• Costituiscono edifici a prevalente destinazione abitativa:

  • le singole unità immobiliari (e relative pertinenze non abitative) accatastate nel gruppo A (con esclusione dell’A/10) a prescindere dall’effettivo utilizzo delle stesse;

  • interi fabbricati con più del 50% della superficie dei piani sopra terra destinati ad abitazione.

  • L’aliquota agevolata si applica anche a:

    • interventi sulle sole pertinenze degli immobili ad uso abitativo;

    • interventi sulle parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa.

4.Esclusioni

L’aliquota IVA del 10 % per le manutenzioni ordinarie e straordinarie non si applica:

• operazioni che costituiscono «fasi intermedie « nella realizzazione dell’intervento in quanto sono agevolabili le sole operazioni effettuate nei confronti del consumatore finale (anche se è una società);

• prestazioni professionali;

• subappalti

5.Fornitura di beni con posa in opera

L’aliquota IVA del 10 % si applica anche:

• alle cessioni di beni con posa in opera, a prescindere dalla circostanza che il valore del bene fornito sia prevalente rispetto a quello della prestazione di servizi;

• alle cessioni di materie prime e semilavorate a condizione che i beni siano forniti dal medesimo soggetto che esegue l’intervento.

L’aliquota agevolata non si applica alla mera fornitura del bene.

6.Beni significativi

• Elencazione puntuale dei beni significativi:

  • ascensori e montacarichi;

  • infissi esterni ed interni;

  • caldaie;

  • videocitofoni;

  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria;

  • sanitari e rubinetterie da bagno;

  • impianti di sicurezza.

• Ripartizione della base imponibile:

  • valore bene significativo ≤ 50% del valore complessivo della prestazione:

    • aliquota IVA 10% sull’intera prestazione;

  • valore bene significativo > 50% del valore complessivo della prestazione:

    • l’aliquota IVA del 10% si applica sul doppio della differenza tra il corrispettivo pattuito e il valore del bene significativo fornito;

    • l’aliquota IVA del 22% si applica sull’importo residuo.

•  Esempio:

  • valore bene significativo; euro 1.000

  • valore manodopera e ricarico euro 800

  • valore manodopera e ricarico IVA 10%

  • totale – bene significativo IVA 10%

  • differenza IVA 22%

    • 800 IVA 10%

    • 1.800 – 1.000 = 800  IVA 10%

    • 1.800 – 800 – 800 = 200 IVA 22%

•  Valore del bene significativo:

  • rientrano nel valore del bene significativo tutti gli oneri che concorrono alla produzione del bene;

  • in caso di utilizzo di parti staccate del bene occorre verificare se le parti sono connotate o meno da una autonomia funzionale rispetto al manufatto principale;

  • le parti staccate dei beni significativi, solo se connotate dalla loro autonomia funzionale rispetto al bene significativo, non sono comprese nel valore di quest’ultimo ai fini della verifica della quota di valore non soggetta ad aliquota del 10%.

7. Detrazione dell'IVA

• Non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di  fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o  gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto  esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei  predetti fabbricati o delle predette porzioni.

La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività  che danno luogo ad operazioni esenti di cui al n. 8) dell’art. 10 del  DPR 633/1972 che comportano la riduzione della percentuale di  detrazione a norma dell’art. 19, comma 5, e dell’art. 19-bis dello  stesso DPR 633/1972.

(Art. 19-bis1, comma 1, lett. i), DPR 633/1972).

• Revisione della disciplina della detrazione per armonizzare i criteri di detraibilità dell’imposta relativa ai fabbricati a quelli previsti dalla normativa comunitaria.

(Art. 7, comma 1, lett. d), n. 2), della L. 111/2023).

• Il soggetto passivo esercita la detrazione dell’IVA nella misura in cui i  beni/servizi sono impiegati ai fini di sue operazioni soggette ad  imposta.

• (Art. 168 della Direttiva n. 2006/112/CE).

8. Eccezione all'indetraibilità oggettiva dell'IVA

• Immobili  abitativi utilizzati nell’ambito di un’attività ricettiva 

A prescindere dalla classificazione catastale, trattati alla stregua dei  fabbricati strumentali per natura (risposta 18/E/2012).

Esclusione della rettifica della detrazione IVA per l’immobile  temporaneamente concesso in locazione per fini turistici (risposta  25/E/2023).

• Costruzioni  rurali utilizzate come abitazioni dei dipendenti

Anche se catastalmente classificati tra i fabbricati abitativi  consentono l’esercizio della detrazione dell’IVA, in quanto rientrano,  agli effetti fiscali, tra quelli strumentali, ex art. 9, comma 3-bis, D.L.  557/1993 (Cass. 13309/2023).

Infatti, nella categoria dei fabbricati strumentali rientrano anche, ai  sensi del citato art. 9, comma 3-bis, del D.L. 557/1993, le costruzioni  rurali destinate ad abitazione dei dipendenti esercenti attività  agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato  per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100, assunti  in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento.

• Fabbricati  abitativi destinati ad attività d’impresa o professionale

Laddove l’impresa non svolga attività di costruzione, la stessa può  comunque portare in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di un  fabbricato a destinazione abitativa purché provi, sulla scorta di  elementi oggettivi, che l’operazione in concreto sia inerente  all’esercizio effettivo dell’attività d’impresa o di arte e professione e  sia destinata, almeno in prospettiva, a procurargli un lucro (Cass.  15617/2024).

Dimostrazione che l’immobile costituisca, anche in funzione  programmatica, lo strumento per l’esercizio dell’attività.

La variazione catastale, anche successiva all’anno dell’acquisto,  conferma la “funzione programmatica” della destinazione  dell’immobile.

9. Detrazione/Rimborso IVA per le spese di miglioria su beni di proprietà altrui

• Detrazione  IVA

Il diritto alla detrazione IVA è ammesso per i lavori di ristrutturazione  o manutenzione anche nel caso di immobili di proprietà di terzi,  purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa  o professionale, che del resto costituisce il presupposto della  detrazione ai sensi dell’art. 19, comma 1, del DPR 633/1972 (Cass.,  SS.UU., 11533/2018).

• Rimborso  IVA

L’esercente attività d’impresa o professionale ha diritto al rimborso  IVA per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili dei  quali non è proprietario, ma che detiene in virtù di un diritto  personale di godimento, purché sia presente un nesso di  strumentalità tra tali beni e l’attività svolta (Cass., SS.UU.,  13162/2024).

• Acquisto  o importazione di beni ammortizzabili (art. 30, comma  3  , lett. c), DPR 633/1972)

  Disponibilità dei beni in base ad un titolo giuridico che ne  garantisca il possesso ovvero la detenzione per un periodo di  tempo apprezzabilmente lungo.

• Concetto  di “bene ammortizzabile”

Non può essere desunto dagli artt. 102 e 103 del TUIR, dovendosi  fare riferimento alla nozione di “beni di investimento” utilizzata  dalla Direttiva 2006/112/CE, cosicché il rimborso deve ritenersi  ammesso anche per i beni che, pur non essendo ammortizzabili,  sono comunque destinati all’esercizio dell’impresa o della  professione per un periodo di tempo medio-lungo.

• Esigenza  di rivisitazione della prassi amministrativa in materia di  pro  rata di detrazione

  • Risposta 165/E/2020: per l’individuazione dei beni  ammortizzabili ai fini dell’art. 19-bis, comma 2, del DPR  633/1972, in assenza di una definizione ai fini dell’IVA, si deve  avere riguardo ai criteri per essi disposti ai fini delle imposte  dirette.

  • Risposta 413/E/2023: di conseguenza, non concorrono alla  formazione del pro rata le cessioni di fabbricati che il soggetto  passivo ha qualificato come beni fiscalmente ammortizzabili  ai fini delle imposte dirette, vale a dire diversi da quelli cd.  “merce” (di cui all’art. 92 del TUIR) e da quelli cd.  “patrimoniali” (di cui all’art. 90 del TUIR).

• Esigenza  di modifica della normativa in materia di rettifica della  detrazione

L’art. 190 della Direttiva 2006/112/CE, ai fini della rettifica della  detrazione, fa riferimento proprio al concetto di “bene di  investimento”, a differenza della corrispondente disciplina  domestica, dove l’art. 19-bis2, commi 5 e 8, del DPR 633/1972  stabilisce che le disposizioni in materia di rettifica della  detrazione relative ai beni ammortizzabili vanno applicate  avendo riguardo, ancora una volta, alle regole previste ai fini  delle imposte sui redditi.

→ Facoltà di applicare direttamente la norma comunitaria, ove  più favorevole.

10. Dal pro rata "generale" al pro rata "selettivo"

• Attuale  disciplina del pro rata di detrazione IVA

❑ Ha carattere “generale”, nel senso che si applica alla totalità degli  acquisti di beni/servizi indipendentemente dalla loro destinazione  dei beni/servizi all’effettuazione di operazioni imponibili o, al  contrario, di operazioni esenti (artt. 19, comma 5, e 19-bis, DPR  633/1972).

❑ Il criterio del pro rata è applicabile limitatamente ai beni/servizi ad  utilizzo “misto” nelle sole ipotesi previste dall’art. 19, comma 4, DPR  633/1972, vale a dire limitatamente ai beni/servizi utilizzati in parte  per operazioni non soggette e in parte per fini privati o, comunque,  estranei all’esercizio dell’impresa, arte e professione.

• Passaggio  al pro rata «selettivo»

❑ Il nuovo pro rata sarà applicabile solo ai beni/servizi utilizzati, allo  stesso tempo, per operazioni che danno diritto alla detrazione e per  operazioni esenti; sarà percentuale come quello “generale” dell’art.  19, comma 5, del DPR 633/72 e, inoltre, avrà carattere facoltativo  (art. 7, comma 1, lett. d), n. 1), L. 111/2023).

❑ Peri restanti acquisti, la detrazione sarà operata secondo un criterio  analitico di afferenza dei beni/servizi acquistati alle singole  operazioni sulla base della natura delle operazioni stesse, con la  conseguente indetraibilità dell’IVA relativa ai beni/servizi utilizzati  per compiere operazioni esente.

11.Verso l’UE- Iva nel settore immobiliare

Obiettivi:

• Ridefinire i presupposti IVA:

  • Allineamento alla normativa dell'Unione Europea.

• Revisione delle operazioni esenti:

  • Introduzione dell'opzione per l'imponibilità in conformità ai criteri UE.

  • Definizione chiara delle esenzioni (es. settore immobiliare).

• Razionalizzazione aliquote IVA:

  • Riduzione del numero e revisione delle aliquote.

• Rivedere la disciplina della detrazione:

  • Introduzione del pro-rata di detraibilità per beni e servizi utilizzati in operazioni con e senza diritto a detrazione.

  • Rimozione dell'indetraibilità oggettiva nel settore immobiliare (art. 19 bis-1, D.P.R. 633/1972).

• Criticità attuale nel Settore Immobiliare:

  • Esclusione della detrazione per acquisto, locazione, gestione e recupero di fabbricati abitativi (imprese non edilizie).

• Proposta:

  • Rivedere l'indetraibilità per garantire coerenza con la natura dell'operazione (in linea con Interpello Agenzia delle Entrate n. 392/2023).

• Conclusione

  • Armonizzazione con la normativa UE:

    • Coerenza con le interpretazioni della Corte di Giustizia UE.

  • Maggior equitàe semplificazione:

    • Detrazione proporzionale e razionalizzazione delle aliquote