Indice

1. Riferimenti normativi

2. Tipologia di interventi

3. Aliquote e massimali

4. Condizioni

5. La detrazione rafforzata per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche

1.  Riferimenti normativi

Art. 16-bis T.U.I.R. (Testo Unico Imposte sui redditi) - DPR 22.12.1986 n. 917 (T.U.I.R.).

Art. 16, c. 1, DL 4.6.2013 n. 63 convertito con Legge 3.8.2013 n.90 e s.m.i.

Art. 1, c. 54 e c. 55 Legge 30 dicembre 2024 n. 207 (Legge finanziaria 2025).

2. Tipologia di interventi

• Manutenzione ordinaria su parti comuni di edificio residenziale.

Per la definizione degli interventi di ordinaria manutenzione si deve fare riferimento all’art. 3, c. 1, lett. a) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia).

• Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze.

Per la definizione degli interventi di straordinaria manutenzione si deve fare riferimento all’art. 3, c. 1, lett. b) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia). Per la definizione degli interventi di restauro e risanamento conservativo si deve fare riferimento all’art. 3, c. 1, lett. c) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia).

Per la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia si deve fare riferimento all’art. 3, c. 1, lett. d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia).

Con riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzi delle entrate ha chiarito, tra l’altro, che:

- per gli interventi effettuati dal 17 luglio 2020, a seguito delle modifiche apportate all’art. 3, comma 1, lett. d), del Dpr n. 380/2001, rientrano nella “ristrutturazione edilizia” gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di “ristrutturazione edilizia” soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 28/2022);

- se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”;

- questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle entrate n. 4/E del 2011).

• Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche non rientranti tra gli interventi di cui ai due punti precedenti, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

• Interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune.

È l’unica ipotesi di intervento di nuova costruzione ammessa alla detrazione di imposta (di norma prevista solo per interventi sull’esistente).

• Interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi nonché alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazioni di gravità, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104.

Attualmente gli interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche possono accedere a tre distinte detrazioni di imposta, alternative tra di loro:

   a) la detrazione “a regime”: sino al 31 dicembre 2025 con aliquota del 36% ovvero del 50% per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale ed eseguiti dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento; massimale di ¤ 96.000,00; ripartizione in 10 quote annuale (vedi Tabella che segue);

   b) la detrazione “rafforzata” limitata a specifici interventi con valenza sino al 31 dicembre 2025: aliquota del 75%; massimali differenziati a seconda del tipo di edificio; ripartizione in 5 o 10 quote annuali a seconda che le spese siano state sostenute prima o dopo il 31 dicembre 2023 (Vedi Tabella che segue);

   c) il “Super-Bonus” applicabile a condizione che gli interventi in oggetto siano effettuati da condomini (anche nel caso dei cd. “mini-condomini”), Onlus, OdV, ApS, congiuntamente a interventi “trainanti” di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico (disciplina temporanea con aliquote e con scadenze diversificate (Vedi Tabella che segue).

• Interventi volti a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).

In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici; apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione; porte blindate o rinforzate; apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini; installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti; apposizione di saracinesche; tapparelle metalliche con bloccaggi; vetri antisfondamento; casseforti a muro; fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati; apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

• Interventi per la cablatura degli edifici e per il contenimento dell’inquinamento acustico.

• Interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Per gli anni 2025, 2026 e 2027 sono escluse le spese per gli interventi di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (ad esempio l’installazione di una caldaia a metano). Questi interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia. (cd. ECO-BONUS).

Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia. Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione. (Agenzia delle entrate, Risoluzione n. 22/E del 2 aprile 2013).

Per quanto riguarda il tema delle detrazioni fiscali per interventi finalizzati al risparmio energetico la disciplina dettata dall’art. 16-bis del T.U.I.R. va integrata con la disciplina dettata dall’art. 14 D.L. 63/2013, prorogata, con modifiche rispetto al passato, anche per gli anni 2025, 2026 e 2027 dall’art. 1, c. 55, legge 30 dicembre 2024, n. 207; in particolare detta norma prevede diversi massimali di detrazione in relazione a singoli e specifici interventi di efficientamento energetico, tra loro anche cumulabili (non sono più previste invece aliquote rafforzate, 50% o 65%, come in passato; le aliquote sono le stesse previste per tutti gli altri interventi di cui all’art. 16-bis del T.U.I.R. (50%, 36% o 30%) (vedi tabella che segue “ECO-BONUS”).

• Interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Si è precisato, al riguardo, che la locuzione “progetti unitari” deve essere correlata alla nozione di singola unità immobiliare. (cd. SISMA-BONUS).

Ai fini dell’agevolazione gli interventi in questione non devono interessare necessariamente un intero aggregato edilizio; possono essere ammessi alle detrazioni anche gli “interventi di riparazione o locali” che se in quanto ben realizzati consentono la riduzione del rischio sismico degli immobili (Circolare Agenzia delle Entrate n. 23/E del 23/06/2022).

Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Per quanto riguarda il tema delle detrazioni fiscali per interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico la disciplina dettata dall’art. 16-bis del T.U.I.R. va integrata con la disciplina dettata dall’art. 16, commi da 1-bis a 1 septies.1 del D.L. 63/2013, prorogata, con modifiche rispetto al passato, anche per gli anni 2025, 2026 e 2027 dall’art. 1, c. 55, legge 30 dicembre 2024, n. 207; in particolare detta norma prevede diversi massimali di detrazione in relazione agli interventi su parti condominiali (non sono più previste invece aliquote rafforzate, 70%, 75%, 80% o 85%, come in passato; le aliquote sono le stesse previste per tutti gli altri interventi di cui all’art. 16 bis del T.U.I.R. (50%, 36% o 30%) (vedi tabella che segue “SISMA-BONUS”).

• Gli interventi di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

Tra le opere agevolabili rientrano: l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti; il montaggio di vetri anti-infortunio; l’installazione del corrimano; l’agevolazione compete anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili; per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante.

• Interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.

Per gli interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione la detrazione spetta in ogni caso nella misura del 50% sino ad un ammontare massimo di ¤ 48.000,00, sempre da ripartirsi in 10 rate annuali.

3. Aliquote e massimali

• ANNO 2025

   1. Aliquota ordinaria

Dal 1° gennaio 2025 sino al 31 dicembre 2025, salvo che nei casi nei quali trova applicazione l’aliquota agevolata di cui sub 2, la detrazione spetta nella misura del 36%.

   2. Aliquota agevolata

Dal 1° gennaio 2025 sino al 31 dicembre 2025 per le spese documentate e sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale la detrazione spetta nella misura del 50%.

   3. Modalità operativa

La detrazione spetta fino ad un ammontare massimo di € 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare a va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Sono escluse le spese per gli interventi di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. (art. 1, c. 55, Legge 207/2024).

• ANNI 2026 - 2027

   1. Aliquota ordinaria

Dal 1° gennaio 2026 sino al 31 dicembre 2027, salvo che nei casi nei quali trova applicazione l’aliquota agevolata di cui sub 2, la detrazione spetterà nella misura del 30%.

   2. Aliquota agevolata

Dal 1° gennaio 2026 sino al 31 dicembre 2027 per le spese documentate e sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale la detrazione spetterà nella misura del 36%

   3. Modalità operativa

La detrazione spetterà fino ad un ammontare massimo di € 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare a andrà ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Sono escluse le spese per gli interventi di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. (art. 1, c. 55, Legge 207/2024).

• ANNI 2028-2033

Dal 1° gennaio 2028 sino al 31 dicembre 2033, la detrazione spetterà nella misura del 30% sino ad un ammontare massimo di € 48.000,00, sempre da ripartirsi in 10 rate annuali. (art. 16-bis, c. 3-ter, T.U.I.R.).

Nota: l’art. 1, c. 54, legge 207/2024 ha modificato l’art. 16 bis, comma 3-ter, T.U.I.R., anticipando al 1° gennaio 2025 la previsione della riduzione dell’aliquota della detrazione dal 36% al 30%.

Peraltro, il successivo comma 55 del medesimo art. 1 legge 207/2024 contestualmente prevede per gli interventi indicati nel comma 1 dell’art. 16-bis del T.U.I.R. l’aliquota del 36% o del 50% (per l’abitazione principale) per l’anno 2025, del 30% o del 36% (per l’abitazione principale) per gli anni 2026 e 2027 di fatto derogando a quanto disposto dal precedente comma 54.

• DAL 1° GENNAIO 2034

Dal 1° gennaio 2034 la detrazione spetterà nella misura del 36% sino ad un ammontare massimo di € 48.000,00, sempre da ripartirsi in 10 rate annuali (disciplina “a regime” di cui all’art. 16-bis, comma 1, T.U.I.R.).

Per gli interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione la detrazione spetta in ogni caso nella misura del 50% sino ad un ammontare massimo di ¤ 48.000,00, sempre da ripartirsi in 10 rate annuali.

4. Condizioni

In ogni caso gli interventi ammessi al Bonus Edilizio e quali sopra descritti devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione. Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di box auto o posti auto pertinenziali (Agenzia delle Entrate, risposta ad interpello n. 241 del 13 aprile 2021).

La prova dell’esistenza dell’edificio può essere fornita dalla sua iscrizione in catasto o dalla richiesta di accatastamento, oppure dal pagamento dell’imposta comunale (IMU), se dovuta.

Gli interventi sono ammessi anche su edifici classificati in categoria F2 (unità collabenti) (Commissione Studi Tributari Consiglio Nazionale del Notariato studio n. 20 2020/T, Le detrazioni fiscali riferite agli immobili: panoramica generale e questioni di interesse notarile).

Non sono agevolabili le spese effettuate per immobili in corso di costruzione.

5. La detrazione rafforzata per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche

L’art. 119-ter del D.L. 34/2020 (così come introdotto dall’art. 1, c. 42, della legge 234/2021 e successivamente modificato dall’art. 3 del D.L. 29/12/2023, n. 212) prevede una detrazione “rafforzata” per la realizzazione in edifici già esistenti di interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche aventi per oggetto esclusivamente scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici (limitazione quest’ultima introdotta a far data dal 30 dicembre 2023 dal D.L. 212/2023); detta detrazione:

• spetta per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2025 (a seguito della proroga di tre anni disposta dall’art. 1, c. 365, legge 29.12.2022, n. 197; la scadenza originaria era al 31.12.2022);

• va ripartita in 10 quote annuali di pari importo per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2024 in caso di utilizzo diretto della detrazione (a seguito della modifica introdotta dall’art. 4-bis del D.L. 29/03/2024, n. 39 convertito con legge 23/05/2024, n. 67) (si rammenta che per le spese sostenute entro il 31/12/2023 la detrazione andava ripartita in 5 rate annuali);

• spetta nella misura del 75% delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a:

     - ¤ 50.000,00 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;

     - ¤ 40.000,00 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità;

    - ¤ 30.000,00 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di 8 unità.

Gli interventi debbono rispettare i requisiti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 14 giugno 1989 n. 236. Il rispetto di detti requisiti deve risultare da apposita asseverazione rilasciata da tecnici abilitati.

A seguito della modifica alla normativa in commento apportata dall’art. 1, c. 365, legge 197/2022 è previsto che per l’approvazione delle delibere condominiali che autorizzano i lavori finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche necessita il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio.

Si rammenta che detta detrazione, sino al 29/12/2023, spettava anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché in caso di sostituzione dell’impianto, per le spese relative allo smaltimento ed alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito, previsione poi abrogata dal D.L. 212/2023.