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I bonus acquisti
1. BONUS ACQUISTI EDIFICI RESIDENZIALI RISTRUTTURATI
Trattasi di una detrazione “a regime” (senza limiti temporali
di scadenza) che trova applicazione ricorrendo le seguenti
condizioni:
1. l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire
entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori;
2. l’unità immobiliare ceduta o assegnata deve far parte di
un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro
e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia
eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia (detti lavori
debbono riguardare l’intero fabbricato e non la singola unità
che viene trasferita).
L’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che in caso di ristrutturazione di un edificio con ampliamento
dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento
configura, comunque, una “nuova costruzione”; si è, inoltre, precisato che tali criteri sono applicabili
anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cd. “Piano Casa” (Risoluzione Agenzia delle
Entrate n. 4 del 4 gennaio 2011). A tal fine il contribuente avrà l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione,
le due tipologie di intervento o, in alternativa, essere in possesso di una apposita attestazione che
indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione
sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.
È possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero
fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione
dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in
cui detti lavori siano stati ultimati (Agenzia delle Entrate Circolare n. 7/E del 4 aprile 2017).
La detrazione va calcolata su di un ammontare forfettario
pari al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione
dell’immobile risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione,
sino ad un ammontare massimo di € 96.000,00 per
ciascuna unità immobiliare.
Il prezzo su cui calcolare la detrazione comprende anche l’IVA trattandosi di un onere addebitato all’acquirente
unitamente al corrispettivo.
L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze
unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza
non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui
la pertinenza è al servizio.
Nel caso in cui con il medesimo atto vengano acquistate due unità immobiliari di tipo residenziale, il limite
massimo di spesa va riferito ad ogni singolo immobile (Circolare A.E. n. 24 del 10 giugno 2004 risposta 1.3)
Hanno diritto a fruire della detrazione, oltre al proprietario,
anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di
godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione).
Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire
la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali.
Per quanto concerne le procedure da utilizzare per poter fruire
della detrazione in oggetto si fa presente che non vi è
l’obbligo di pagamento del prezzo mediante bonifico bancario,
previsto in via generale per i bonus fiscali, ma che per
tale specifica detrazione non è invece necessario (Decreto
del Ministro dell’Economia e delle Finanze 9 maggio 2002
n. 153).
Per fruire della detrazione IRPEF per importi versati in acconto è necessario che alla data di presentazione
della dichiarazione dei redditi siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.
La detrazione IRPEF di cui all’art. 16-bis, comma 3, T.U.I.R.
spetta all’acquirente di un immobile ristrutturato anche qualora
sul medesimo immobile la società cedente (che ha ristrutturato
l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto
di cessione) abbia beneficiato della detrazione, ai fini
IRES, in materia di efficientamento energetico (Eco-Bonus)
e di misure antisismiche (Sisma-Bonus) di cui agli articoli 14
e 16 del D.L. 63/2013.
In questo senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 437 del 24 giugno 2021.
Per l’Agenzia sussistono in questo caso i presupposti affinché l’acquirente possa comunque fruire della detrazione
per l’acquisto di unità in edificio ristrutturato in quanto:
- a prescindere dal valore degli interventi eseguiti l’acquirente calcola la detrazione sulla base di un importo
forfettario rappresentato dal 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante
dall’atto di acquisto o di assegnazione. Tale detrazione, quindi, è calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile.
Tale prezzo oltre che dal costo di costruzione è influenzato anche e soprattutto da altri valori (luogo di ubicazione,
andamento del mercato, misura e tipologia dell’ immobile ecc.).
- la detrazione ex artt. 14 e 16 del d.l. n. 63 del 2013, fruita dall’impresa cedente, invece, viene, calcolata su componenti
diversi dal prezzo globale. Essa è parametrata al costo sostenuto (per interventi di risparmio energetico
e antisismici) determinato analiticamente sulla base dei materiali e delle prestazioni di servizi utilizzati.
Art. 16-bis T.U.I.R. (Testo Unico Imposte sui redditi) - DPR 22.12.1986 n. 917 (T.U.I.R.)
2. BONUS ACQUISTI POSTI AUTO E BOX AUTO
Trattasi di una detrazione “a regime” (senza limiti temporali
di scadenza) che trova applicazione non solo nel caso di realizzazione
ma anche nel caso di acquisto di box e posti auto
pertinenziali di nuova costruzione (non si tratta, in questo
caso, di detrazione per interventi di recupero del patrimonio
edilizio esistente, riguardando invece box e posti auto di nuova
costruzione; in questo senso Agenzia delle Entrate, Circolare
n. 13/E del 31 maggio 2019). Deve, comunque, trattarsi di
box e posti auto di pertinenza di unità abitative.
Per fruire della detrazione per la realizzazione e/o l’acquisto di posti auto e box auto vi è l’obbligo di indicare
nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile, se i lavori sono effettuati dal detentore,
gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo, gli altri dati richiesti ai fini del controllo della
detrazione. Sarà poi necessario conservare ed esibire a richiesta degli uffici i documenti relativi all’intervento.
La detrazione va calcolata sull’ammontare delle “spese imputabili
alla realizzazione”, nell’importo che dovrà risultare
da apposita attestazione da rilasciarsi a cura della ditta venditrice,
sino ad un ammontare massimo di ¤ 96.000,00 per
ciascuna unità immobiliare.
La detrazione, pertanto, è subordinata alla condizione che le
spese imputabili alla realizzazione dei box o posti auto acquistati
siano comprovate da apposita attestazione rilasciata
dal venditore. Quindi il contribuente per avvalersi della detrazione
dovrà farsi rilasciare dalla ditta venditrice un’attestazione
scritta.
L’Agenzia delle Entrate (nella Guida fiscale pubblicata sul suo sito web) ha precisato che è necessario che l’impresa
costruttrice documenti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti
distinti dai costi accessori (questi ultimi non sono agevolabili).
La detrazione è ammessa anche con riguardo all’I.V.A. pagata con riguardo al box/posto auto acquistato.
Si ritiene che dalla attestazione che deve rilasciare la ditta venditrice, stante la specifica funzione che deve
adempiere, debbano risultare:
- le generalità (compreso codice fiscale) dell’acquirente;
- l’identificazione del box/posto auto venduto (preferibilmente con gli estremi catastali);
- l’identificazione dell’unità abitativa della quale il box/posto auto venduto costituisce pertinenza;
- l’importo delle spese imputabili alla realizzazione;
- il riferimento che la attestazione viene rilasciata ai fini della detrazione IRPEF ex art. 16-bis TUIR DPR. 917/1986.
La detrazione è, inoltre, subordinata alla condizione che i pagamenti
vengano effettuati con bonifico bancario o postale
dal quale risulti:
- la causale del versamento (da integrare con il riferimento
alla specifica detrazione);
- il codice fiscale del soggetto che intende beneficiare della
detrazione;
- il codice fiscale o la partiva IVA del beneficiario del pagamento.
L’Agenzia delle Entrate in un primo momento aveva precisato che l’avvenuto pagamento con mezzi diversi
dal bonifico bancario o postale, pregiudicando la possibilità per le banche e Poste Italiane SPA di rispettare
l’obbligo di operare la ritenuta di legge, privava il contribuente della facoltà di avvalersi della detrazione in
oggetto. Successivamente con la Circolare n. 43/E del 18 novembre 2016 l’Agenzia delle Entrate ha mutato
opinione ritenendo che nei casi in cui il ricevimento delle somme da parte dell’impresa che ha ceduto il box
pertinenziale risulti attestato dall’atto notarile, il contribuente può comunque fruire della detrazione in oggetto,
anche in assenza di pagamento mediante bonifico bancario/postale, ma a condizione che ottenga dal
venditore una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore
sono stati inclusi nella contabilità dell’ impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del
reddito del percipiente.
La detrazione è, altresì, subordinata alla condizione che l’esistenza
del rapporto pertinenziale, tra il box/posto auto per
il quale ci si intende avvalere della detrazione e l’unità abitativa
al cui servizio è posto, venga formalizzata e quindi risulti
espressamente da un atto avente data certa, anteriore, peraltro,
alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella
quale il contribuente si avvale della detrazione.
Non è, invece, più necessario, per fruire della detrazione che i pagamenti non siano precedenti ad atto avente
data certa (preliminare o rogito definitivo) dal quale risulti l’effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale. Infatti
l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 43/E del 18 novembre 2016 ha precisato, al riguardo, che deve ritenersi
che il beneficio fiscale possa essere riconosciuto anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile
o in assenza di un preliminare d’ acquisto registrato che indichino il vincolo pertinenziale, ma a condizione
che il rogito o il preliminare, nei quali risulti attestato il vincolo pertinenziale, venga registrato prima della data
di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Art. 16-bis , c. 1, T.U.I.R. (Testo Unico Imposte sui redditi) - DPR 22.12.1986 n. 917 (T.U.I.R.)
3. BONUS ACQUISTI EDIFICI ANTISISMICI
CARATTERISTICHE – BENEFICIARI – RATEIZZAZIONE
Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico sono effettuati nei Comuni che si trovano
in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3”, mediante demolizione e ricostruzione
di interi edifici, nel caso di acquisto di immobile nell’edificio così ricostruito, ci si potrà
avvalere di una detrazione di imposta calcolata in relazione al prezzo di acquisto della
singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se dalla
realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il
passaggio ad una o a due classi di rischio inferiore.
L’atto di compravendita dovrà essere stipulato entro il termine di scadenza della agevolazione
(il termine ultimo di scadenza è attualmente il 31 dicembre 2027, salve ulteriori
proroghe).
L’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 5 del 16 gennaio 2020 ha precisato
che non vi è l’obbligo di pagamento del prezzo mediante bonifico bancario o postale.
Da segnalare che con Risoluzione n. 34/2020 del 25 giugno 2020 l’Agenzia delle Entrate
ha chiarito che i benefici in questione spettano ai titolari di reddito di impresa a
prescindere dalla qualificazione degli immobili sui quali sono stati eseguiti gli interventi
come “strumentali”, “beni merce” o “beni patrimoniali”.
L’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 19 dell’8 gennaio 2021 ha precisato
che il Sisma-Bonus acquisti spetta anche in caso di cambio di destinazione d’uso
dell’immobile demolito e ricostruito (ad es. nel caso di fabbricato industriale demolito
e successivamente riscostruito con totale destinazione abitativa).
La parte del prezzo su cui applicare la percentuale non può superare il limite di
€ 96.000,00 per unità immobiliare. Se il prezzo è inferiore a detto limite la percentuale
si applica all’intero prezzo convenuto per la vendita.
L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa
e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.
L’art. 4-bis del D.L. 29/03/2024, n. 39 convertito con legge 23/05/2024, n. 67, ha
modificato la disciplina relativa alla rateizzazione della detrazione stabilendo, per
le spese sostenute (e per il Sisma-Bonus acquisti per i corrispettivi pagati) dal 1°
gennaio 2024, che la stessa va ripartita in 10 quote annuali di pari importo, in caso
di utilizzo diretto della detrazione (si rammenta che per le spese sostenute sino al
31 dicembre 2023 la detrazione andava ripartita in 5 quote annuali di pari importo).
UNITA' AL GREZZO
È possibile fruire del Sisma-Bonus acquisti anche nel caso di cessione di unità al
grezzo ossia non ancora ultimate nelle finiture e non ancora dichiarate agibili purché:
- dette unità siano idonee alla commercializzazione e quindi risultino denunciate al
catasto dei Fabbricati con attribuzione alla categoria fittizia F/3 o F/4;
- siano stati completati i lavori strutturali con collaudo e rilascio da parte del Direttore
Lavori e del Collaudatore statico delle prescritte asseverazioni (i Modelli Allegato
B1 e Allegato B2).
In questo senso si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate con:
- Risoluzione 14/E dell’8/3/2024: “considerato che ai fini della detrazione di cui al
citato art. 16, comma 1septies, D.L. 63/2013, è necessario che siano rilasciate le attestazioni
comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio sismico dell’edificio e
che tali attestazioni sono rilasciate “all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del
collaudo”, non rileva l’eventuale completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari
e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e la circostanza
che all’atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria
catastale fittizia.”
- Risposta ad interpello n. 557 del 23.11.2020: “ciò che rileva ai fini della possibilità di
beneficiare della detrazione (cd. sismabonus acquisti) è la stipula dell’atto di acquisto
(entro il termine di scadenza delle agevolazioni ora 31.12.2024) degli immobili oggetto
dei lavori che, ovviamente devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere
commercializzati».
Nello stesso questo senso anche A.E. – Direzione Regionale del Veneto – risposte ad
interpello n. 907-122/2022 e n. 907-1381/2023.
Tale posizione era stata, anche, confermata in una risposta ad interrogazione alla Camera
dei deputati da parte del MEF; per il MEF l’unico elemento rilevante è che il rogito
arrivi entro il termine di legge. L’agibilità dell’immobile e la comunicazione di fine lavori,
invece, non sono necessarie ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale (fonte
Sole 24 Ore 30 marzo 2022).
CONDIZIONI PER LA FRUIZIONE DEL SISMA-BONUS ACQUISTI
Deve trattarsi di interventi di demolizione e ricostruzione
di interi edifici attivati dopo il 1° gennaio 2017 ossia di
interventi le cui relative procedure autorizzatorie siano
iniziate ovvero per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio
dopo il 1° gennaio 2017 (data di entrata in vigore della
legge 11.12.2016 n. 232 che ha modificato la disposizione
dell’art. 16, comma 1bis, DL. 63/2013; Agenzia delle Entrate,
Circolare n. 13/E del 2019);
Il riferimento al “titolo edilizio rilasciato dopo il 1° gennaio 2017” è stato aggiunto dalla legge 30/12/2020 n. 178: si è
precisato al riguardo che con tale integrazione il legislatore ha inteso consentire l’accesso anche con riferimento agli
interventi per i quali a partire dal 1° gennaio 2017 sia stato rilasciato il titolo edilizio, indipendentemente dalla data di
inizio della procedura autorizzatoria, ipotesi esclusa prima delle modifiche apportate dalla citata legge 178/2020; peraltro
essendo tali modifiche entrate in vigore a partire dal 1° gennaio 2021 la nuova disposizione si applica alle spese
sostenute a partire da tale data (Commissione consultiva costituita presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici,
parere 9 agosto 2021; Agenzia delle Entrate risposta ad interpello n. 749 del 27 ottobre 2021).
Deve trattarsi di interventi riferiti a costruzioni adibite
a abitazione ed a attività produttive su edifici ricadenti
nelle zone sismiche ad alta pericolosità zone 1, 2 e 3 di
cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri
n. 3274 del 20.3.2003.
Il decreto-legge 30 aprile 2019 n. 34 ha esteso la detrazione Sisma-Bonus acquisti, inizialmente prevista per gli interventi
nei soli Comuni in zona di rischio sismico 1 anche agli interventi effettuati nei Comuni che si trovano in zone
classificate a rischio sismico 2 e 3.
Deve trattarsi di un intervento di demolizione e ricostruzione
dell’edificio preesistente. La ricostruzione
dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico
rispetto a quello preesistente, sempre che le
norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione.
Si è ritenuto possibile fruire del Sisma-Bonus Acquisti
non solo nel caso di aumento volumetrico ma anche
nel caso di demolizione e ricostruzione con delocalizzazione
del volume su terreno situato nello stesso
Comune ad alcune centinaia di metri di distanza
dall’edificio demolito, in considerazione del fatto che
detta agevolazione si applica anche nelle ipotesi che
dal punto di vista della qualificazione “edilizia” non rientrano
prettamente nella casistica della “ristrutturazione
edilizia” definita dall’art. 3, c. 1, lett. d), del Testo
Unico in materia Edilizia (Agenzia delle Entrate, risposta
ad interpello n. 478 del 15 luglio 2021).
Con riguardo a questo specifico requisito il Sisma-Bonus Acquisti si differenzia profondamente dal Sisma-Bonus per
interventi su fabbricato già detenuto dal contribuente. Quest’ultimo, infatti, può riguardare solo gli interventi di demolizione
e ricostruzione che siano riconducibili alla figura della ristrutturazione di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia) (cd. ristrutturazione ricostruttiva). Per il Sisma-Bonus Acquisti,
invece non vi è, sul punto, alcuna limitazione: stante il preciso tenore letterale dell’art. 16, c. 1-septies, D.L. 63/2013, il
Sisma-Bonus Acquisti riguarda ogni intervento realizzato mediante “demolizione e ricostruzione di interi edifici allo
scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche
lo consentano” e quindi a prescindere dalla qualificazione dell’intervento di demolizione-ricostruzione posto
in essere in termini di ristrutturazione (art. 3, c. 1, lett. d), Testo Unico in materia Edilizia) o di nuova costruzione (art.
3, c. 1, lett. e), Testo Unico in materia Edilizia). In questo senso si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate con risposta ad
interpello n. 97 dell’11 febbraio 2021 e con risposta ad interpello n. 364 del 24 maggio 2021 [in quest’ultima risposta
l’Agenzia ammette la detrazione Sisma Bonus Acquisti per gli acquirenti di unità in un edificio oggetto di un intervento
di nuova costruzione previa demolizione di preesistenti edifici ad uso artigianale e residenziale, mentre esclude che
la ditta proprietaria dell’edificio stesso, con riguardo ad un’unità commerciale di cui intendeva riservarsi la proprietà,
possa beneficiare del Sisma-Bonus Ordinario e dell’Eco-bonus, in quanto per queste agevolazioni è necessario che dal
titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio
edilizio esistente (art. 3, c. 1, lett. d) D.P.R. 380/2001) e non in un intervento di nuova costruzione (art. 3, c. 1, lett. e),
D.P.R. 380/2001).
Gli interventi, inoltre, devono essere eseguiti
da imprese di costruzione o ristrutturazione
immobiliare, che provvedano, entro 30 mesi
dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva
alienazione dell’immobile.
Il termine, originariamente fissato in 18 mesi, è stato aumentato a 30 mesi dall’art. 33-bis, c. 1, lett. c), DL. 31 maggio 2021 n. 77
convertito con legge 29 luglio 2021 n. 108). Con risposta ad interpello n. 688/2021 dell’8 ottobre 2021 l’Agenzia delle Entrate ha
precisato che la detrazione Sisma Bonus Acquisti non è condizionata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari
costituenti l’intero fabbricato in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di
acquisto.
L’Agenzia delle Entrate ha ammesso
la compatibilità tra l’Eco-Bonus fruito
dall’impresa costruttrice ed il Sisma-Bonus
acquisti a favore dell’acquirente a
condizione, peraltro, che sia possibile
identificare le spese riferibili ai diversi interventi
(risposte ad interpello n. 70 del 2
febbraio 2021 e n. 556 del 25 agosto 2021).
L’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 19 dell’8 gennaio 2021 ha precisato che la persona fisica, acquirente di
un’unità immobiliare da impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare che ha demolito e ricostruito l’intero edificio non
può cumulare all’agevolazione del “sisma bonus acquisti” anche la detrazione d’imposta per l’acquisto delle case oggetto di
ristrutturazione di cui all’art. 16-bis, comma 3, TUIR, in quanto trattasi di due agevolazioni alternative tra loro.
Con riguardo al Bonus Acquisti Posti Auto l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 191 del 18 marzo 2021 ha equiparato
questa fattispecie a quella del Bonus Acquisti edifici ristrutturati, negando quindi la cumulabilità col Sisma-Bonus Acquisti,
ritenendo le due detrazioni alternative tra di loro, in quanto riconducibili alla medesima norma ossia all’art. 16-bis T.U.I.R.
MODALITA' OPERATIVE
Per fruire della detrazione l’efficacia degli interventi di riduzione del rischio sismico deve essere
opportunamente attestata. A tali fini il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti
n. 58 del 28 febbraio 2017 prevede che:
a) l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti
incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo
statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi
professionali di appartenenza;
b) il progettista dell’intervento strutturale assevera, secondo i contenuti delle linee guida approvate,
la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito
dell’esecuzione dell’intervento progettato;
c) il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui sub b)
devono essere allegati alla SCIA o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della
presentazione allo sportello unico per l’edilizia competente e comunque prima dell’inizio dei
lavori;
d) il Direttore dei lavori ed il collaudatore statico, ove nominato per legge, all’atto dell’ultimazione
dei lavori strutturali e del collaudo, attestano, per quanto di rispettiva competenza,
la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista.
Il succitato decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017 è stato aggiornato
con successivo decreto n. 329 del 6 agosto 2020. Tale decreto in particolare ha sostituito
il modello di asseverazione (Modello Allegato B) già allegato al decreto del 2017 con tre nuovi
modelli di asseverazione:
- Modello Allegato B (asseverazione del Progettista);
- Modello Allegato B1 (asseverazione del Direttore Lavori);
- Modello Allegato B2 (asseverazione del Collaudatore Statico).
Per tutte le attestazioni e le asseverazioni prodotte dai professionisti è richiesta apposita polizza
assicurativa, con massimale pari agli importi dell’intervento oggetto delle predette attestazioni
e asseverazioni.
Si rammenta che, in relazione al momento in cui deve essere presentata al Comune
l’asseverazione del progettista in ordine all’efficacia dell’intervento finalizzato alla riduzione
del rischio sismico, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto:
- che per gli interventi eseguiti su edifici ricadenti in zone sismiche 2 e 3 attivati dopo il
1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, ossia prima dell’ammissione di queste
zone ai benefici, la detrazione spetta anche se l’asseverazione non sia stata presentata
contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo purché venga, peraltro, presentata
prima del rogito notarile (Agenzia delle Entrate, risposte ad interpello n. 195 e n. 196
del 30 giugno 2020, Risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020, risposta ad interpello n.
688/2021 dell’8 ottobre 2021)
- che nel caso di intervento su edifici siti in contesto passato da zona sismica 4 in zona
sismica 3, in forza di apposita deliberazione della Giunta Regionale di aggiornamento
dell’elenco delle zone sismiche, adottata successivamente alla data di presentazione
del progetto, l’acquirente potrà comunque fruire del Sisma-Bonus Acquisti anche se
l’asseverazione suddetta non sia stata presentata contestualmente alla richiesta del
titolo abilitativo (in quanto all’epoca l’immobile si trovava in zona sismica 4), a condizione,
peraltro, che venga poi presentata in Comune entro la data del rogito notarile;
l’agevolazione si applica agli acquisti effettuati a decorrere dalla data in cui ha effetto la
deliberazione regionale di aggiornamento delle zone sismiche (Agenzia delle Entrate,
risposte ad interpello n. 642 del 24 settembre 2021 e n.749 del 27 ottobre 2021).
Con risposta ad interpello n. 688/2021 dell’8 ottobre 2021 l’Agenzia delle Entrate ha
precisato che non è richiesto che le attestazioni di conformità degli interventi eseguiti
al progetto depositato al SUAP (da redigersi in conformità ai Modelli Allegato B1 e Allegato
B2) siano presentate entro la data di stipula del rogito a differenza di quanto
previsto per l’asseverazione attestante la riduzione di rischio sismico (da redigersi in
conformità al Modello Allegato B).
4. ALIQUOTE DEI BONUS ACQUISTI
Le aliquote applicabili per il calcolo della detrazione sono uguali per tutti e tre i Bonus Acquisti a seguito delle modifiche apportate in materia dalla Legge 30 dicembre 2024 n. 207;
ciò che varia da Bonus a Bonus è la base imponibile cui applicare dette aliquote:
- il 25% del prezzo riportato nell’atto di compravendita (sino ad un ammontare massimo di ¤ 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare) per il Bonus Acquisti edifici residenziali
ristrutturati;
- l’importo delle spese imputabili alla realizzazione del posto/box auto risultante dalla apposita attestazione rilasciata dalla ditta venditrice per il Bonus Acquisti posti auto e box
auto (sino ad un ammontare massimo di ¤ 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare);
- il prezzo sino all’ammontare massimo di ¤ 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare per il Bonus Acquisti edifici antisismici.
Aliquota ordinaria
Salvo che nei casi di aliquota agevolata (di cui alla tabella a
lato) la detrazione spetta:
- nella misura del 36% dal 1° gennaio 2025 sino al 31 dicembre
2025;
- nella misura del 30% a partire dal 1° gennaio 2026 e sino
al 31 dicembre 2027;
La detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Aliquota agevolata (per abitazione principale)
Per le spese documentate e sostenute dai titolari del
diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento
per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione
principale la detrazione spetta:
- nella misura del 50% dal 1° gennaio 2025 sino al 31
dicembre 2025;
- nella misura del 36% a partire dal 1° gennaio 2026 e
sino al 31 dicembre 2027;
La detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari
importo.
Le norme in tema di aliquota agevolata (introdotte
dall’art. 1, c. 55, Legge 207/2024), sembrano, peraltro, “tarate”
solo per i Bonus Ordinari (Bonus Edilizio, Eco-Bonus,
Sisma-Bonus), ossia per i bonus previsti per interventi
su immobili già di proprietà dei contribuenti, in quanto
fa riferimento ai “titolari del diritto di proprietà o di un
diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare
adibita ad abitazione principale”. Nel caso dei Bonus
Acquisti, invece, l’acquirente non è già titolare della
proprietà o di un diritto reale di godimento sul bene oggetto
di vendita né tale bene già costituisce sua abitazione
principale (tale situazione potrà verificarsi solo dopo
l’acquisto). Come conciliare la previsione di legge con la
fattispecie Bonus Acquisti? È ragionevole ritenere che
delle detrazioni Bonus Acquisti con aliquota agevolata
possa fruire anche l’acquirente di immobile che lo stesso
nell’atto di acquisto dichiari di voler destinare a propria
abitazione principale e sempreché detta destinazione avvenga
effettivamente entro la scadenza di presentazione
della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposta
in cui è stato stipulato l’atto di acquisto. Ovviamente
è auspicabile sul punto un intervento chiarificatore della
Agenzia delle Entrate.
NOTA:
Con riguardo specifico al Bonus Acquisti per edifici ristrutturati la norma che ha determinato le nuove aliquote a valere per gli anni 2025, 2026 e 2027 (art. 1, c. 55 Legge 207/2024)
in realtà non richiama espressamente l’art. 16, c. 3, del T.U.I.R. (che disciplina, per l’appunto questo bonus) ma fa riferimento solo agli interventi indicati nel comma 1 del citato art.
16-bis. Tuttavia, il comma 3 dell’art. 16-bis del T.U.I.R. richiama espressamente la detrazione di cui al precedente comma 1, per cui ogni modifica alla disciplina della detrazione ex
comma 1 può fondatamente ritenersi applicabile anche alla fattispecie di cui al comma 3 (in questo senso, in passato, per un’ipotesi similare, Circolare Agenzia delle Entrate n. 29/E
del 18 settembre 2013 e Circolare Agenzia delle Entrate n. 7/E del 4 aprile 2017).
NOTA:
Con riguardo al Sisma-Bonus Acquisti si rammenta che:
- sino al 30 giugno 2022, se ricorrevano tutte le condizioni per accedere al Super Bonus, sia oggettive (ad es. cessione di abitazioni diverse da quelle di categoria catastale A1, A8 e
A9, e relative pertinenze) che soggettive (ad es. acquirente persona fisica), l’acquirente poteva usufruire della detrazione Sisma-Bonus Acquisti nella misura del 110% (Super Sisma
Bonus Acquisti) ) da calcolarsi sul prezzo di acquisto (sino ad un massimo di ¤ 96.000,00). Dal 1° luglio 2022 non è, invece, più possibile avvalersi del Super Sisma Bonus Acquisti
(110%) (in questo senso vedasi Agenzia delle Entrate, risposta ad interpello n. 384 del 20 luglio 2022).
- dal 1 luglio 2022 sino al 31 dicembre 2024: l’acquirente poteva usufruire della detrazione Sisma-Bonus Acquisti nella misura del 75% del prezzo pagato (sino ad un massimo di
¤ 96.000,00) nel caso di riduzione del rischio sismico tale da determinare il passaggio ad una classe di rischio inferiore ovvero nella misura dell’85% del prezzo pagato (sino ad un
massimo di ¤ 96.000,00) nel caso di riduzione del rischio sismico tale da determinare il passaggio a due classi di rischio inferiore.
Per gli anni 2025, 2026 e 2027, pertanto, in caso di acquisto di edifici antisismici si applicano le sole aliquote “ordinarie” dettate dall’art. 16, c. 1-septies.1, D.L. 63/2013 corrispondenti
alle aliquote applicabili a tutti gli altri interventi di rigenerazione del patrimonio immobiliare quali elencati nel comma 1 dell’art. 16-bis del T.U.I.R.