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Specializzazioni Amministrazione immobiliare Servizi condominiali LA FISCALITÀ NEL CONDOMINIO di Walter Pittini IL CONDOMINIO COME SOSTITUTO D’IMPOSTA NOZIONI GENERALI Il condominio assolve alla funzione di sostituto di imposta, ai sensi dell’articolo 23, comma 1, del DPR n. 600/73, e come tale è tenuto al pagamento delle imposte sui redditi, in sostituzione di altri soggetti con obbligo di rivalsa addebitando, cioè, la relativa imposta al soggetto stesso. DEFINIZIONI GENERALI A) SOSTITUTO Soggetto individuato dalla norma come colui il quale versa in nome e per conto del soggetto sostituito (percipiente), l’imposta dovuta. Viene applicato il diritto di rivalsa. B) PERCIPIENTE Soggetto esercente arti o professioni che presta opera (materiale o professionale), ed è soggetto al pagamento dell’imposta. C) RITENUTA Importo dell’imposta che il sostituto versa in nome e per conto del percipiente. TIPOLIGIA DI RITENUTE IN CONDOMINIO A) Ritenute da Lavoro Dipendente LAVORO DIPENDENTE Il condominio è sostituto d’imposta per i redditi di lavoro dipendente. Le figure che si possono normalmente trovare in questa categoria possono essere il portiere, il giardiniere, l’addetto alle pulizie. Nella fattispecie, l’amministratore è individuato dalla norma come il datore di lavoro, ma il condominio è il sostituto d’imposta. B) Ritenute da lavoro Autonomo LAVORO AUTONOMO Rientrano in questa fattispecie tutte le prestazioni rese al condominio nell’ambito di un contratto di appalto o di opera, così come anche le prestazioni professionali, sia che esse siano rese da persone fisiche, che in forma associata. C) Ritenute per spese di Ristrutturazione e Risparmio Energetico SPESE DI RISTRUTTURAZIONE E RISPARMIO ENERGETICO In questa fattispecie rientrano tutte le spese per il recupero e la conservazione delle parti comuni, così come quelle di efficientamento energetico. Il questo caso l’onere della ritenuta d’acconto ricade sulla banca, in quanto attraverso il pagamento della fattura con bonifico «parlante», viene applicata la ritenuta dell’11% (dal 1° marzo 2024), direttamente dall’istituto di credito. ALIQUOTE DELLE RITENUTE D’ACCONTO A) 4% : Aliquota applicata a tutte le fattispecie di contratti di appalto o di opera, resi da soggetti in regime di impresa, sia individuale che in forma associata. B) 11% : Aliquota applicata dalla banca per i bonifici eseguiti da condominio con causale «per ristrutturazione» o per «risparmio energetico». C) 20% : Aliquota applicata per le prestazioni professionali rese al condomino (es. commercialista, architetto, ingegnere, avvocato, etc.). COME ASSOLVERE AL PAGAMENTO DELLE RITENUTE D’ACCONTO I condomini provvedono normalmente al versamento della ritenuta effettuata (sia essa del 4%, del 20% o su redditi di lavoro dipendente), entro il giorno 16 del mese successivo attraverso il modello F24. In alternativa al termine ordinario, essi possono versare la sola ritenuta del 4%, se inferiore a € 500, cumulativamente entro il 30/6 e 20/12 di ogni anno. Ai fini della soglia di € 500 le ritenute devono sommarsi mese dopo mese. Esemplificando, se un condominio ha pagato nel mese di luglio 2023 ritenute (4%) per un totale di euro 450 e nel mese di agosto 2023 per totale euro 490, poteva versare il totale (450+490) entro il 16/09/2023 (perché il superamento del limite di 500 euro è avvenuto con quelle di agosto). Qualora invece un condominio avesse pagato nel mese di luglio 2023 ritenute (4%) per un totale di euro 250 e nel mese di agosto 2023 per totale euro 140, poteva versare il totale (250+140) entro il 20/12/2023. COME ASSOLVERE AL PAGAMENTO DELLE RITENUTE D’ACCONTO CONTENUTO DELLA DELEGA F24 A) INTESTAZIONE E DATI SOSTITUTO Da compilare con i dati del condominio che funge da sostituto. B) CODICE TRIBUTO In base alla tipologia di rapporto, è necessario utilizzare il codice tributo appropriato. C) MESE/ANNO Il mese di riferimento è quello della data di pagamento della fattura/parcella, così come l’anno. D) IMPORTO L’importo della singola ritenuta (o più di una) da operare, in base ai diversi codici tributo da utilizzare. CODICI TRIBUTO DA UTILIZZARE A) 1019 Da utilizzare per il pagamento di ritenute di soggetti in regime di impresa sia in forma di ditta individuale, che in forma associata (escluse le società di capitali). B) 1020 Da utilizzare per il pagamento di ritenute di soggetti in regime di impresa che siano società di capitali. C) 1040 Da utilizzare per il pagamento di ritenute di soggetti esercenti arti e professioni. MODELLI DICHIARATIVI DA COMPILARE PER IL CONDOMINIO A) LA CERTIFICAZIONE UNICA Il condominio deve provvedere annualmente al rilascio della certificazione unica attestante l’ammontare delle somme e valori corrisposti nell’anno precedente (comprese le somme per lavoro dipendente erogate entro il 12 gennaio dell’anno seguente), nonché la relativa causale e l’ammontare delle ritenute operate. La certificazione delle ritenute, sottoscritta anche mediante sistemi di elaborazione automatica, deve essere consegnata all’interessato e trasmessa telematicamente all’AdE entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti. In caso di interruzione di rapporti di lavoro dipendente, la certificazione deve essere rilasciata entro dodici giorni dalla richiesta dell’interessato. CONTENUTO OBBLIGATORIO DELLA CERTIFICAZIONE UNICA I - DATI DEL SOSTITUTO Devono essere riportati i dati anagrafici del condominio. II - DATI DEL PERCIPIENTE Devono essere riportati i dati anagrafici del soggetto che ha reso la prestazione. III - AMMONTARE DELLE RITENUTE OPERATE Deve essere riepilogato il totale dei compensi erogati nell’anno solare al percipiente. IV - CAUSALE Descrive la tipologia di prestazione in base alla sua natura. DESCRIZIONE DELLE CAUSALI Queste sono le tipologie di causali che si possono riscontrare più di frequente per le tipologie di compensi (di lavoro autonomo) che si possono corrispondere in condominio, ma generalmente ne individuiamo tre ( A, M, W) CAUSALE A Da utilizzare per tutte le somme corrisposte a soggetti esercenti attività professionale (commercialista, avvocato, architetto, ingegnere, etc.) CAUSALE M Da utilizzare per le prestazioni occasionali rese da soggetti persone fisiche non titolari di partita iva CAUSALE W Da utilizzare per tutti i corrispettivi erogati dal condominio per prestazioni relativi a contratti di appalto di cui sono applicabili le disposizioni di cui all’art. 25-ter DPR n. 600/73. B) IL MODELLO 770 Il modello 770 è un adempimento fiscale con cui il sostituto di imposta comunica quali sono stati gli importi corrisposti ai lavoratori, soggetti a ritenuta. Considerato che dal 1° gennaio 1998 il condominio è da ritenersi a tutti gli effetti un sostituto di imposta, ne deriva che sarà costui a sostituire il contribuente nei rapporti con il Fisco, procedendo a trattenere periodicamente le ritenute dovute per i compensi corrisposti e, una volta all’anno, comunicando l’ammontare delle stesse mediante il modello 770. L’adempimento rientra tra gli incarichi dell’amministratore di condominio, essendo costui il legale rappresentante. Ricordiamo che ai sensi dell’art. 1130 co 5. c.c., l’amministratore è tenuto per il suo ruolo ad effettuare anche gli adempimenti fiscali di cui, evidentemente, il modello 770 è parte integrante. Il modello 770 è un documento dichiarativo a carico del sostituto di imposta che nel corso dell’anno ha corrisposto dei compensi sui cui importi è tenuto ad applicare e trattenere la ritenuta d’acconto. In questa trattazione ci occuperemo esclusivamente del modello 770 – lavoro autonomo. I - CONTENUTI GENERALI 01) FRONTESPIZIO Vengono indicati i dati del sostituto e le informazioni di carattere generale come i dati del legale rappresentante, i quadri compilati, i dati dell’intermediario (o più di uno in caso di invio separato) e la data di impegno alla trasmissione telematica. a. INVIO UNICO Quando un solo soggetto intermediario si occupa della trasmissione sia dei quadri di lavoro dipendente, che di quelli di lavoro autonomo. Oppure in caso di assenza di uno dei due, si occupa della trasmissione integrale solo del quadro interessato b. INVIO SEPARATO Quando più intermediari si occupano dell’invio dei quadri dichiarativi (es. il consulente del lavoro per la parte dipendente ed il commercialista per la parte autonomi) 02) QUADRO ST Come si presenta il modello ministeriale per la sezione ST 03) QUADRO ST Deve essere indicato il mese e l’anno del pagamento F24 che si sta riepilogando nel rigo. Bisogna riportare l’importo della ritenuta da operare al percipiente. In questo campo bisogna inserire l’importo effettivamente versato con il modello F24 per la ritenuta da operare. Questo importo può non coincidere con il campo precedente (es. pagamento con ravvedimento). In questa sezione deve essere indicato l’importo degli interessi versati a titolo di ravvedimento operoso. Questo campo va compilato in caso di pagamento di somme con il ravvedimento operoso. Il campo deve essere compilato con l’indicazione del codice tributo utilizzato per il pagamento del modello F24 (es. 1040,1020,1019). È necessario indicare la data di pagamento del modello F24 04) QUADRO SX Come si presenta il modello ministeriale per la sezione SX 05) QUADRO SX Nel campo 2 del quadro SX sezione 1 (versamenti 2023 in eccesso), vengono riepilogate le somme eccedenti a seguito di versamenti di importi superiori a quelli delle ritenute effettivamente da operare, per le quali è possibile il recupero come crediti utilizzabili in compensazione. 06) QUADRO SX – COME SCATURISCE IL CREDITO Se il campo 2 (ritenute operate), presenta un importo inferiore rispetto al campo 7 (ritenute versate) e la motivazione non è per importi versati in ravvedimento operoso, bensì per errori materiali (versamenti eccedenti di ritenuta per errori di calcolo o altro), allora ci troviamo nella condizione di poter compilare il campo 2 del modello SX sezione 1. 07) QUADRO SX Questo campo accoglie il riporto del credito della dichiarazione precedente. In questo campo indichiamo l’importo del credito della dichiarazione precedente, eventualmente già utilizzato in compensazione nel modello F24. Il campo accoglie la sommatoria algebrica di quanto contenuto nel campo 2 Sezione SX1, sommato al campo 1 sezione SX4, sottratto il campo 2 sezione SX4, e definisce il credito totale maturato con la dichiarazione. 08) QUADRO SX Riportando in questo campo l’ammontare del credito indicato nel rigo 4 della sezione SX4, segnaliamo all’ufficio la volontà di poter utilizzare l’importo in compensazione sui modelli F24 successivi alla data di trasmissione del modello 770. Il codice tributo da utilizzare per questi crediti è il 6782. Per quanto riguarda invece l’anno di competenza è quello della dichiarazione. 09) QUADRO SX – RICHIESTA A RIMBORSO Se il contribuente non avesse necessità o possibilità di utilizzare in compensazione eventuali eccedenze di versamento, allora potrebbe optare per la compilazione di questo campo al posto di quello precedentemente illustrato. Per ottenere un rimborso più rapido, sarebbe necessario aver compilato il format che vedremo a breve nell’area riservata del sito dell’AdE. 10) QUADRO SX – RICHIESTA A RIMBORSO Una volta inserite le credenziali di accesso alla piattaforma e selezionato l’utenza necessaria, sarà sufficiente completare i campi richiesti nel form, che vedremo nella prossima slide. 11) QUADRO SX – RICHIESTA A RIMBORSO Una volta compilati questi campi, l’Agenzia delle entrate sarà in grado di avere le informazioni necessarie per effettuare il rimborso delle somme eccedenti in maniera più celere rispetto alla situazione in cui questi dati non siano stati forniti. Il consiglio è quello di compilare questa sezione per tutti i condomini amministrati. C) COMUNICAZIONE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE NELLE PARTI COMUNI Questo modello serve per comunicare l’ammontare delle spese sostenute dal condominio a seguito di interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficientamento energetico, bonus facciate, e superbonus (110% e sisma). La scadenza di questo adempimento è fissata per il 16 marzo dell’anno successivo al sostenimento della spesa, ma per il 2024 è stato concesso uno slittamento della trasmissione telematica dei dati al 4 aprile. Il modello è composto da una prima parte in cui si riepilogano i dati anagrafici del condominio e del legale rappresentate, una seconda parte in cui si riepilogano gli interventi eseguiti nell’anno di riferimento (in ragione delle fatture pagate nell’anno solare) e nell’ultima sezione vengono riepilogati i soggetti beneficiari delle detrazioni, con particolare attenzione ad alcune segnalazioni (es. presenza di sconto in fattura o cessione del credito o rate non pagate). La compilazione di questo adempimento può essere effettuata attraverso il software ministeriale messo a disposizione dall’AdE, oppure alternativamente, anche da software gestionali specifici (es. Danea Domustudio, PICG, Michelangelo, Lemongest etc.). Queste sono le ricevute che il sistema rilascia una volta compilate tutte le sezioni relative alle spese di ristrutturazione e ai soggetti che le hanno sostenute. D) REDDITI AMMINISTRATORE: MODELLI DICHIARATIVI Il quadro AC : L’ amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento deve comunicare all’anagrafe tributaria i dati dei fornitori (circ. min. 6 novembre 2000 n. 204/E). Tale comunicazione avviene mediante il quadro AC del modello Redditi o modello 730 dell’amministratore (anche nei condomini con non più di quattro condomini, laddove sia stato conferito l’incarico). Se l’amministratore amministra più condomini, occorre compilare più quadri AC, uno per ciascun condominio. Il quadro AC : Nel quadro AC l’amministratore deve indicare: I - i propri dati anagrafici ed il proprio C.F. II - Il C.F. del condominio; se amministra più condomini va compilato un quadro AC per ogni condominio; III - I dati identificativi di ciascun fornitore e l’importo dei beni/servizi acquistati (espresso come sommatoria di tutti i documenti); IV - I dati identificativi (catastali) del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati su parti comuni condominiali. Il D.L. 70/2011 per tali interventi ha eliminato l’obbligo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara. In luogo della comunicazione i condomini devono indicare nella propria dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile. Nel quadro AC non devono essere comunicati i dati relativi: I - Le forniture di acqua, gas, energia elettrica; II - Agli acquisti di beni e servizi che risultino, al lordo dell’iva, non superiori complessivamente ad euro 258,23 per singolo fornitore; III - Alle forniture relative a pagamenti soggetti a ritenute alla fonte, in quanto già compresi nel modello 770. La compilazione di questo adempimento è piuttosto semplice. È sufficiente riepilogare nella pima sezione il codice fiscale del condominio amministrato (di cui si era in carica al 31/12 di ogni anno), e nelle sezioni successive, compilare un rigo per ogni fornitore, inserendo il totale delle operazioni effettuate (purché siano singolarmente di importo superiore alla soglia di euro 258,23. Finito di stampare in Bari martedì 28 maggio 2024

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